در بسیاری از دعاوی مربوط به پیش‌فروش آپارتمان، خریداران بدون توجه به الزامات قانونی، صرفاً دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا تحویل ملک را مطرح می‌کنند؛ درحالی‌که مطابق قانون پیش‌فروش ساختمان، این نوع دعاوی نیازمند رعایت تشریفات خاصی از جمله تنظیم رسمی قرارداد، طرح دعوای اخذ پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی و همچنین طرف دعوا قرار دادن مالک رسمی ملک است.

رأی اخیر دادگاه نشان می‌دهد که نبود هر یک از این شرایط می‌تواند منجر به صدور قرار عدم استماع دعوا شود. این پرونده از منظر حقوقی، نکات مهمی درباره اعتبار قرارداد عادی پیش‌فروش، حدود قابلیت استناد اسناد عادی در املاک و الزامات قانونی انتقال آپارتمان‌های پیش‌فروش‌شده دارد که برای خریداران، سازندگان و وکلای ملکی اهمیت ویژه‌ای خواهد داشت.

در دعوای الزام به انجام تعهدات ناشی از قرارداد پیش فروش اپارتمان، نظربه اینکه وفق مواد ۲ و۴ قانون پیش فروش آپارتمان، تنظیم آن بصورت رسمی رعایت نشده و از سویی دعوای الزام به صدور پایانکار و اخذ صورت مجلس تفکیکی و صدور سند مفروزی تحت قالب خواسته ضروری مطرح نشده است و مالک رسمی ملک نیز طرف دعوی قرار نگرفته، لذا دعوا به نحو صحیح مطرح نشده است.

رأی دادگاه بدوی

موضوع:تسلیم مبیع (تحویل مورد معامله) مالی غیرمنقولکد تناد:۱۱۵۴۴۳۳۴۹ پرونده کلاسه تصمیم نهایی شماره خواهان: اقای ف. ا. ا. فرزند ب. به نشانی خواندگان: ۱. اقای ع. ح. ا. ز. فرزند م. به نشانی ۲. اقای ح. م. فرزند م. به نشانی خواسته ها: ۱. مطالبه خسارت دادرسی ۲. تسلیم مبیع (تحویل مورد معامله) مالی غیرمنقول ۳. الزام به تنظیم سند رسمی ملک ۴. اثبات وقوع بیع بسمه تعالی به تاریخ در وقت فوق العاده شعبه به تصدی اینجانب امضا کننده ذیل تشکیل است، پرونده کلاسه فوق تحت نظر است. ملاحظه می‌گردد. پرونده معد اتخاذ تصمیم است. بنابر این با توجه به محتویات پرونده و ادله موجود ختم رسیدگی را اعلام و با استعانت از خداوند منان و باتکیه بر شرف و وجدان به شرح زیر مبادرت به صدور رای می‌نماید.

خواسته: اثبات وقوع بیع (تقاضا صدور حکم مبنی بر اثبات وقوع بیع در خصوص ملک به انضمام کلیه هزینه‌ها دادرسی) الزام به تنظیم سند رسمی ملک (تقاضا صدور حکم مبنی بر الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی در خصوص ملک به انضمام کلیه هزینه‌ها دادرسی)

 تسلیم مبیع (تحویل مورد معامله) مالی غیرمنقول (تقاضا الزام به انجام تعهدات ناشی از قرارداد پیش فروش اپارتمان و تسلیم و تحویل مبیع در خصوص ملک به انضمام کلیه هزینه‌ها دادرسی)

مطالبه خسارات دادرسی موضوع نزاع، تعهدات و جهات ادعایی خواهان

خواهان با ارایه روگرفت قرارداد عادی شماره مورخ ۳۱/۵/۹۹، وکالت نامه رسمی اظهارنامه‌هایی بدون شماره و تاریخ در تشریح خواسته بیان داشته، مطابق قرارداد پیش فروش خواندگان متعهد به تحویل یک واحد اپارتمان و تنظیم سند رسمی انتقال در تاریخ [۲ماه بعد از تحویل ملک]شده است. با این حال، علی رغم ایفای تعهدات از سوی اینجانب، خوانده تاکنون از انجام تعهدات قراردادی خودداری نموده که این امر موجب ورود خسارت به اینجانب گردیده است. با توجه به تصریح قرارداد به تعیین اجرت المثل تاخیر در تحویل به میزان ۳٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال بابت هر روز تاخیر، از تاریخ [تاریخ مقرر برای تحویل]تاکنون، اینجانب مستحق مطالبه خسارت ناشی از تاخیر در انجام تعهدات می‌باشم.

دلایل و مستندات: 

قرارداد‌های خصوصی که برخلاف قانون نباشند، معتبر هستند. ازاین رو، قرارداد پیش فروش تنظیم شده بین طرفین الزام آور است.

ماده ۲۱۹ قانون مدنی: عقودی که به درستی واقع شده‌اند، لازم الاجرا بوده و طرفین ملزم به اجرای آن هستند.

ماده ۲۲۰ قانون مدنی: متعاملین به مفاد قرارداد و عرف و عادت ملزم هستند. ازاین رو، خوانده مکلف به اجرای تعهدات قراردادی است.

ماده ۲۲۶ قانون مدنی: درصورتی که تعهدی دارای موعد باشد؛ و متعهد در ان موعد از انجام تعهد خودداری کند، متعهدله حق مطالبه خسارت را دارد.

ماده ۲۳۰ قانون مدنی: در صورت تعیین خسارت ناشی از عدم اجرای تعهد (وجه التزام)، متعهد ملزم به پرداخت آن خواهد بود.

ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹: تنظیم قرارداد پیش فروش باید به صورت رسمی باشد؛ و حقوق خریدار مطابق این قانون رعایت شود.

ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان: فروشنده موظف است. در موعد مقرر ملک را تکمیل و تحویل دهد، و در صورت تاخیر، خریدار حق مطالبه خسارت را دارد.

ماده ۱۳ قانون پیش فروش ساختمان: در صورت تاخیر در تحویل ملک، پیش فروشنده باید خسارت تاخیر را به پیش خریدار پرداخت کند. خواسته و تقاضای صدور حکم:

۱. الزام خوانده به تحویل ملک موضوع قرارداد مطابق مشخصات ذکرشده در قرارداد

۲. الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک در دفترخانه اسناد رسمی

۳. محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل تاخیر در تحویل، به میزان ۳٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال بابت هر روز تاخیر از تاریخ [تاریخ مقرر برای تحویل]تا روز اجرای تعهد. ۴. محکومیت خوانده به پرداخت خسارات دادرسی، حق الوکاله وکیل و سایر هزینه‌های قانونی.

دفاعیات و خوانده

خواندگان خوانده علیرغم ابلاغ واقعی در جلسه حضور نیافته و نسبت به خواسته دفاعی معمول ننموده است اقدامات دادگاه: پس از ارجاع پرونده و احراز صلاحیت به جهت غیر منقول بودن موضوع دعوا (مواد ۱۲ و ۱۸ قانون مدنی) و وجود آن در این حوزه قضایی (ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی)، میزان بهای خواسته اعلامی (بند الف ماده ۱۲ قانون شورای حل اختلاف) پرونده در جریان رسیدگی قرار گرفت.  

جهات و مبانی رای

دادگاه در تصمیم خود جهات ذیل الذکر را مورد توجه قرار می‌دهد.

خواسته خواهان اثبات بیع، الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به تحویل مبیع و مطالبه وجه التزام قراردادی بابت تاخیر در تحویل اعلام شده است.

اثبات به معنای احراز وجود خارجی موضوع در خارج که دارای اثر حقوقی است؛ که از طریق ادله و بینه شرعی قابل احراز است. یا اقامه دلیل بر دعوا.

بیع عبارتست از تملیک عین به عوض معلوم که پس از تعیین ثمن و مبیع با ایجاب و قبول محقق می‌شود. به شرط آنکه مقرون به چیزی باشد؛ که دلالت برقصد نماید. (مواد ۱۹۱٫۳۳۸ و ۳۳۹ قانون مدنی).

الزام به معنای لازم گردانیدن چیزی به کسی و در خصوص یک رابطه‌ای که به موجب آن انجام عمل یا عدم انجام عمل بر کسی نسبت به دیگری واجب می‌گردد؛ که از باب قاعده الزموهم بما الزموا انفسهم، متعهد الزام می‌شود؛ لذا مقدمه الزام احراز تعهد است.

تسلیم عبارت از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انجام تصرفات و انتفاعات باشد. قبض هم عبارت است از استیلای مشتری بر مبیع؛ و وقتی تسلیم حاصل می‌شود؛ که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته باشد. اگر چه مشتری ان را هنوز عملا تصرف نکرده باشد. (مواد ۳۶۷ و ۳۶۸ قانون مدنی)

در حصول قبض، اذن بایع شرط نیست و مشتری می‌تواند مبیع را بدون اذن قبض کند؛ و در صورت تاخیر در تسلیم مبیع یا ثمن ممتنع اجبار به تسلیم می‌شود. (مواد ۳۷۴ و ۳۷۶ همان قانون).

تعهد بر وزن تفعل از ریشه عهد است؛ و در لغت به معنای بر عهده گرفتن، عهد و پیمان بستن امده که به اقتضای موضوع معادل شرط، التزام، عهد، عهده و ضمان استعمال شده است؛ و در اصطلاح فقه و حقوق ناظر به رابطه‌ای حقوقی است؛ که بر اساس ان شخص ملزم به انتقال و تسلیم مال یا انجام دادن یا ندادن کاری می‌شود؛ که اسباب ایجاد چنین رابطه‌ای می‌تواند عقد، ایقا یا الزام قهری (قانونی) باشد.

آنچه که در عالم حقوق، سبب شکل گیری تعهدات و مسئولیت‌ها می‌شود. یا به صورت ارادی و با اختیار خود فرد رخ می‌دهد که به آن اعمال حقوقی گفته می‌شود؛ و یا اینکه به صورت غیر ارادی و بر حسب تصادف و رویداد به وقوع می‌پیوندد که از آن به وقایع حقوقی تعبیر می‌گردد.

اعمال حقوقی، جمع عمل حقوقی است؛ که یکی از منشا‌های ایجاد تعهد است؛ و در آن با اراده اشخاص به وجود امده و آثار حقوقی آن نیز تابع همان اراده است؛ بنابراین عمل حقوقی عملی است؛ که شخص با قصد حصول اثر حقوقی ان را به صورت ارادی انجام می‌دهد که بر اساس تعداد اعلام اراده به دو بخش تقسیم می‌شود. اول عملی که برای پیدایش ان یک اراده کافی است؛ و با یک انشا اثر دلخواه ایجاد می‌شود؛ و به این دسته اعمال حقوقی ایقاع می‌گویند.

دوم در مقابل قسم اول، اعمالی حقوقی هستند که یک اراده برای ایجاد آن کافی نیست و نیازمند توافق چند اراده است. به این توافق اراده‌ها عقد گفته می‌شود.

وقوع یا عدم وقوع اعمال حقوقی تابع اصول و قواعد حاکم بر نحوه ایجاد و زوال ان‌ها است؛ لذا بازبینی قضایی به معنای تلقی تصمیم قضایی به عنوان رکنی از ارکان عقد نخواهد بود. چرا که تنفیذ یک قرارداد صرفا به اراده طرفین و وجود شرایط قانونی وابسته است. نه به نظر دادگاه.

الف، قرارداد‌های خصوصی نسبت به کسانی که ان را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد. نافذ است.

ب، در قرارداد پیش فروش باید حداقل به موارد ذیل تصریح گردد. ۱. اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی و … (ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان‌ها). پلاک، قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از ان باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه ان به اداره ثبت محل صورت گیرد (ماده ۳ قانون پیش گفته).

با توجه تعریف عقد و ادعای خواهان (بیع)، خواسته در راستای تعهدات (مسئولیت) قراردادی قابل تفسیر می‌باشد. با توجه موضوع معامله ادعایی یک مال غیر منقول است؛ و در راستای مقرره ماده ۲۲ قانون ثبت و ماده یک قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول، مال کسی است؛ که ملک به نام او ثبت شده یا به او منتقل شده و این انتقال در دفتر املاک ثبت شده یا از طریق ارث به او رسیده باشد.

با توجه به تاریخ تحقق عقد بیع ادعایی (۳۱/۰۵/۱۳۹۹) و مواعد مواد ۱۰ و ۱ قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول و ماده ۱۹۵ قانون آیین دادرسی مدنی، مشمول مقررات زمان معامله است. لیکن قرارداد‌های ادعایی در راستای مقررات پیش گفته و ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه، صرفاً قابلیت اثباتی در احراز عقد به نحو شرعی را دارد؛ و اسناد عادی مثبت مالکیت نخواهند بود؛ لذا نسبت به اجرای تعهدات آن قابل ترتیب اثر نیست.

برابر پاسخ استعلام صورت گرفته از اداره ثبت، الف، هیچ یک از خواندگان مالکیت رسمی در پلاک مورد نزاع ندارد. ب، ملک بصورت شش دانگ بدون تنظیم صورت مجلس تفکیکی و صدور اسناد مفروزی برای واحد‌های آن می‌باشد. برابر بند ۱۱ ماده ۱۲ قانون شورای حل اختلاف، صدور پایانکار یک ادعا به عنوان دعوی پذیرفته شده است. از طرفی تنظیم سند منوط به صدور پایانکار و صورت مجلس تفکیکی و صدور اسناد مفروزی است.۱۳ در راستای ماده ۶۷۴ قانون مدنی، موکل موظف است. تمام تعهدات وکیلی که در حدود اختیارات خود داده است. را انجام دهد.

تسلیم مبیع نیز منوط به احراز رابطه حقوقی مبتنی بر تکلیف خواندگان به تنظیم سند رسمی است.

دعوی عبارت است. از ادعای خلاف اصل که مورد انکار یا تجاوز قرار گرفته باشد. به منظور ثبوت قطعیت و الزام اور بودن رابطه حقوقی و اعمال اثار آن هر چند اصل در دعاوی، قابلیت استماع بودن آنها است. لیکن این در حالتی است؛ که دعوا به معنای خواسته باشد. در حالیکه دعوا به معنای دادخواهی (مطالبه خواسته از دادگاه) هیچ دادگاهی نمی‌تواند به دعوایی رسیدگی کند مگر این که شخص یا اشخاص ذی نفع یا وکیل یا قائم مقام یا نماینده قانونی آنان رسیدگی به دعوا را برابر قانون درخواست نموده باشند (ماده ۲ قانون ایین دادرسی مدنی).

منطوق رای: بنا علی هذا به جهت اینکه خواسته اثبات عقدی است؛ که قانون برای انعقاد آن شرایطی پیش ینی نموده که در قرارداد استنادی این شرایط (وجود حداقل موارد مواد ۲ و۴ و تنظیم ان بصورت رسمی) رعایت نشده از طرفی خواسته الزام به تنظیم سند یک واحد اپارتمانی است؛ که دلیلی بر صدور پایانکار و اخذ صورت مجلس تفکیکی و صدور سند مفروزی ارایه نشده در حالی که در راستای بند ۱۱ ماده ۱۲ قانون شورای حل اختلاف، باید تحت قالب خواسته مطرح می‌شد، از طرفی خواندگان نیز هیچ یک مالکیت رسمی ندارند و صرفا با فرض تایید وکالت نامه استنادی و عدم فسخ آن، خواندگان وکلای مالک بوده‌اند که اجرای تعهدات ایشان در راستای اختیارات بر عهده موکل (مالک رسمی ملک) است؛ که طرف دعوی قرار نگرفته، تسلیم مبیع و تعلق وجه التزام نیز موکول به احراز قراردادی که این تعهدات و تکالیف موضوع خواسته را بر طرف بار کرده باشد؛ لذا این دعاوی در هیات فعلی قابلیت توصیف به عنوان دعوای مطابق قانون را ندارد. بنا بر این صرف نظر از ماهیت دعوا، مستندا به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی خواهان را صادر و اعلام می‌نماید.

انتهای پیام/