حسین محمودی اختیار، دادرس شعبه ۴۸ و معاون سرپرست مجتمع قضایی شهید مدنی در گفتوگو با میزان، با بیان اینکه یکی از مواردی که در این مجتمع و سایر محاکم طرح میشود، بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه است، اظهار کرد: حق کسب و پیشه و سرقفلی از نظر ماهیتی و قانونی با یکدیگر تفاوتهایی دارند.
ماهیت حقوقی حق کسب و پیشه
وی افزود: ماهیت حقوقی حق کسب و پیشه اساسا مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ بنا شده و مطابق با این قانون که عطف به ماسبق هم شده و اجارههای قبل از تصویب این قانون را نیز شامل میشود، در املاک تجاری که توسط مالک واگذار میشود مستاجر حق تمدید اجاره را دارد و مالک به محض اتمام مدت اجاره نمیتواند حکم تخلیه مستاجر را بگیرد.
چه زمانی مالک میتواند درخواست تخلیه و فسخ قرارداد را از دادگاه بخواهد؟
دادرس شعبه ۴۸ و معاون سرپرست مجتمع قضایی شهید مدنی ادامه داد: حق کسب و پیشه آثار و شرایطی دارد که مطابق با قرارداد اجاره، مستاجر نباید تعدی و تفریط کند، تغییر شغل دهد و یا مورد اجاره را به غیر انتقال دهد و چنانچه این موارد صورت گیرد، حق کسب و پیشه زایل میشود و مالک میتواند درخواست تخلیه و فسخ قرارداد را از دادگاه بخواهد.
محمودی اختیار عنوان کرد: حق کسب و پیشه، حقی است که مستاجر یک ملک تجاری از طریق راهاندازی یک کسب و کار نسبت به آباد کردن آن ملک اقدام میکند و مردم آن مکان را به عنوان آن صنف خاص میشناسند و بدین جهت حقی را برای مستاجر متصور میشود لذا برای حمایت از تجارت و کسب و کار مستاجر این قانون وضع شده است، در ضمن این قانون عطف به ماسبق شده در حالیکه معمولا قانون عطف به مسابق نمیشود.
مستاجر معمولا در خصوص حق کسب و پیشه، حق انتقال ندارد
وی در ادامه افزود: مستاجر معمولا در خصوص حق کسب و پیشه، حق انتقال ندارد مگر اینکه در قرارداد اجاره چنین شرطی قید شود. همچنین درخصوص تغییر شغل نیز در قرارداد عنوان شغل خاص جهت اجاره ذکر میشود و مستاجر حق تغییر شغل را ندارد مگر اینکه مالک این اجازه را بدهد. در صورتی که مستاجر بخواهد آن ملاک را تخلیه کند، معمولا حق کسب و پیشه را واگذار میکند و این واگذاری باید در قالب عقد صلح انتقال یابد ولی متاسفانه چیزی که اکنون عرف است به عنوان فروش سرقفلی بیان میشود.
از نظر ماهیت فروش سرقفلی با واگذاری کسب و پیشه تفاوت دارد
دادرس شعبه ۴۸ و معاون سرپرست مجتمع قضایی شهید مدنی تاکید کرد: در صورتی که از نظر ماهیت فروش سرقفلی با واگذاری کسب و پیشه تفاوت دارد؛ فروش یعنی عقد بیع که مطابق با قانون مدنی، تملیک عین به عوض معلول بوده و در حالیکه حق کسب و پیشه، حق است و عین نیست و حق را نمیتوان موضوع عقد بیع قرار داد و اگر این چنین شود اساسا عقد باطل است.
در انتقال باید رضایت مالک هم اضافه شود
وی افزود: نکتهای که در انتقال حق و پیشه وجود دارد این است که به اشتباه عنوان حق سرقفلی نوشته نشود و نکته دوم اینکه نباید با عنوان فروش انتقال یابد و باید در قالب عقد صلح باشد، موضوع سوم که باید به آن دقت کرد اینکه در انتقال باید رضایت مالک هم اضافه شود چه بسا اگر رضایت نداده باشد، انتقال صحیح نبوده و آثار حقوقی هم نخواهد داشت.
نحوه محاسبه قیمت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه متفاوت است
محمودی اختیار عنوان کرد: همچنین باید در نظر داشت که نحوه محاسبه قیمت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه متفاوت است و قیمت سرقفلی بیشتر است. فردی که میخواد حق سرقفلی را از مستاجر دریافت کند باید بررسی نماید که مشمول قانون سال ۱۳۵۶ و یا قانون سال ۱۳۷۶ میباشد، چراکه قانون در سال ۱۳۷۶ اصلاح شد و بحث کسب و پیشه کلا کنار رفت و این نکته اضافه شد که چنانچه مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی به مالک بپردازد، دارای حق تقدم اجاره است.
نکات مهم در آگهیهای فروش سرقفلی
دادرس شعبه ۴۸ و معاون سرپرست مجتمع قضایی شهید مدنی درباره آگهیهای فروش سرقفلی اذعان داشت: باید دقت کرد این آگهیها مشمول سال ۵۶ است یا ۷۶، چرا که اگر مشمول سال ۵۶ باشد، مبلغ آن با حق کسب و پیشه متفاوت است؛ همچنین انتقال سرقفلی نیاز به تایید مالک دارد و نحوه انتقال آن نیز باید غیر از قرارداد بیع باشد و بهتر است با عقد صلح انتقال یابد.