مسئله تخلیه ملک در شرایطی که موجر مبلغی را به عنوان ودیعه یا قرضالحسنه از مستأجر دریافت کرده باشد، همواره یکی از پرسشهای مهم در پروندههای ملکی و اجرایی است. مطابق مواد ۳ و ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ و مقررات اجرای احکام مدنی، تخلیه عین مستأجره تنها در صورتی ممکن است که ودیعه یا تضمین مستأجر به وی مسترد شود یا در دایره اجرا سپرده شود. این موضوع حتی در مزایده ملک نیز پابرجاست و برنده مزایده قائممقام موجر محسوب میشود و مکلف به اجرای تعهدات مالک قبلی، از جمله بازپرداخت ودیعه مستأجر است. رعایت این حقوق در آگهی مزایده، فرایند فروش و حتی امکان اعتراض ثالث از سوی مستأجر نقشی تعیینکننده دارد و عدم توجه به آن میتواند بر صحت مزایده اثر بگذارد.
پرسش یکی از مخاطبان وکیل آنلاین درخصوص تشریفات تخلیه عین مستاجره:
همانگونه که مستحضرید ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ با اصلاحات بعدی، چنانچه موجر مبلغی را به عنوان ودیعه، تضمین، قرض الحسنه، سند تعهدآور یا موارد مشابه از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجرا می باشد.
با توجه به بند ۳ ماده ۱۰۶ و بند ۶ ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ چنانچه موجر (مالک) در زمان انعقاد قرارداد اجاره، وجهی را به عنوان قرض الحسنه از مستأجر دریافت کرده باشد و ملک موضوع اجاره در اجرای حکم قطعی، توسط موجر یا منتقل الیه بعدی، به عنوان مال برای استیفای محکوم به به مرجع اجرا معرفی شده باشد، آیا پس از برگزاری مزایده، تخلیه و خلع ید مستأجر از ملک مذکور منوط به تأمین و استرداد وجه قرض الحسنه است؟ آیا در زمان مزایده باید این حق مستأجر در مزایده و آگهیهای مربوط به آن اعلام و رعایت شود؛ اعم از اینکه در قرارداد اجاره، تخلیه به استرداد وجه مذکور منوط شده باشد و یا آنکه چنین تصریحی وجود نداشته باشد؟
در صورت مثبت بودن پاسخ، آیا مستأجر میتواند برای حفظ حقوق خود، دعوای اعتراض ثالث اجرایی نسبت به عملیات اجرایی مطرح کند؟
پاسخ وکیل آنلاین درخصوص ضرورت استرداد اسناد تضمین به مستاجر برای تخلیه:
اولاً: وفق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ با اصلاحات بعدی، پس از انقضاء مدت اجاره، به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی، تخلیه عین مستأجره امکان پذیر است؛ همچنین به موجب ماده ۴ این قانون تخلیه و تحویل مورد اجاره، به استرداد سند یا ودیعه یا تضمین به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجرا موکول است. همچنین در مزایده ملک از طریق اجرای احکام، رعایت مقررات مربوط؛ از جمله ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ الزامی است که به موجب بند ۴ این ماده، در صورت در اجاره بودن ملک، درج مدت اجاره و میزان مال الاجاره و نیز میزان و نوع ودیعه یا وجه قرض الحسنه ضروری است؛ امری که در ارزیابی و فروش ملک مؤثر است. با عنایت به مراتب یادشده و از آنجا که پس از واگذاری عین مستأجره در نتیجه مزایده، موجر قبلی سمتی در مورد اجاره ندارد و برنده مزایده، همانگونه که قائم مقام قانونی موجر در استیفاء حقوق مالکانه است، در انجام تعهدات وی نیز قائم مقام موجر یا مالک قبلی است، مستأجر میتواند برای استرداد ودیعه و وجه قرض الحسنه به وی رجوع کند.
شایسته ذکر است با عنایت به اینکه هدف مقنن از الزام به تصریح و درج مفاد بندهای ۴ و ۶ ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ در آگهی فروش، تضمین و حفظ حقوق اشخاص ثالث نسبت به مال مورد مزایده است، اصولاً مالک مال مورد مزایده به لحاظ عدم رعایت این موضوع و عدم تصریح در آگهی مزایده.
نمیتواند ابطال مزایده را درخواست کند؛ بلکه صرفاً شخص یا اشخاصی که در مال مزبور حقوقی داشتهاند و این حقوق نادیده گرفته شده است، میتوانند چنین تقاضایی کنند؛ در هر صورت، صرف نظر از اینکه متقاضی ابطال مـزایده به عـلت عدم رعـایت بند ۴ ماده ۱۳۸ یادشـده چه شخصی باشد، تشخیص صحت یا بطلان جریان مزایده با عنایت به ماده ۱۴۳ این قانون و ماده ۶ دسـتورالعمل سـاماندهی و تسـریع در اجـرای احـکام مـدنی مصـوب ۱۳۹۸/۷/۲۴ ریاسـت محترم قوه قضاییه، با دادرس اجرای احکام مدنی است.
ثانیاً: با عنایت به ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و لحاظ آنکه حق مستأجر بر تصرف در عین مستأجره تا زمان دریافت مبلغ ودیعه و وجه قرض الحسنه باقی بوده و الزام وی به تخلیه عین مستأجره بدون پرداخت حق وی منطبق با قانون نمیباشد؛ لذا چنانچه ملک تحویل برنده مزایده نشده است، تا زمانیکه وی حاضر به پرداخت حق مستأجر نباشد، تحویل ملک به وی امکان پذیر نیست؛ این امر وفق مقررات پیش گفته الزام قانونی است و درج یا عدم درج آن در قرارداد مؤثر نیست.
ثالثاً: هر چند وفق بند پیش گفته، تخلیه و تحویل ملک مورد مزایده منوط به پرداخت مبلغ ودیعه یا وجه قرض الحسنه به مستأجر است و پیش از آن امر تخلیه ممکن نیست، در صورت نادیده گرفتن حق مستأجر در مزایده و بقای رابطه استیجاری در جریان مزایده و پس از آن، مستأجر ذینفع در منافع عین مستأجره است و طرح ادعای اعتراض ثالث اجرایی وفق ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ از سوی وی مطابق مقررات قانونی است.
انتهای پیام/