بازار اجاره در سالهای اخیر به یکی از جدیترین بحرانهای اجتماعی و اقتصادی کشور تبدیل شده است. اگرچه آمارهای رسمی از کندشدن سرعت تورم اجاره خبر میدهد، اما واقعیت میدانی چیز دیگری است: راندهشدن مستاجران از مناطق متوسط به پایینشهر و حتی حاشیهها، کاهش امید به خانهدار شدن و رسیدن قدرت پرداخت اجاره به مرز فروپاشی.
گزارش دنیای اقتصاد، بر اساس تحلیلهای محمود اولاد، پژوهشگر اقتصاد شهری، تصویری دقیق از زیرپوست بازار اجاره و آینده احتمالی آن ارائه میدهد؛ آیندهای که بدون اصلاحات اقتصادی اساسی، چشماندازی نگرانکننده را پیشروی دهکهای پایین و میانی جامعه قرار میدهد.
تورم اجاره کاهش یافته، اما فشار مستاجران نه
اگرچه دادههای رسمی از فروکش تورم اجاره در ماههای اخیر حکایت دارد، اما این روند لزوماً نشانه بهبود وضعیت مستاجران نیست. تورمهای سنگین و متوالی سالهای گذشته چنان شکافی میان «درآمد» و «اجارهبها» ایجاد کرده که بسیاری از خانوارهای مستاجر در آستانه ناتوانی کامل برای تمدید قرارداد قرار گرفتهاند.
هشدار اول: ناهماهنگی درآمد و اجارهبها
مهمترین هشدار درباره بازار اجاره، عدم تطابق درآمد خانوارها با نرخ فعلی اجاره است. بهدلیل این شکاف، گروههای وسیعی از مستاجران مجبور شدهاند به واحدهای کوچکتر، قدیمیتر و بیکیفیتتر کوچ کنند؛ روندی که اکنون شدت گرفته و ریزش مستاجران از مناطق متوسط به پایینشهر کاملاً قابل مشاهده است.
هشدار دوم: رشد اقتصادی صفر و منفی در دهه ۹۰
رشد اقتصادی نزدیک به صفر در ۱۰ سال گذشته و همزمان افزایش جمعیت، درآمد سرانه را کاهش داده و عملاً توان خانوارها برای خرید مسکن را از بین برده است. همین موضوع تقاضا برای اجارهنشینی را افزایش داده و فشار بیشتری بر بازار اجاره وارد کرده است.
هشدار سوم: ریسکهای بیرونی و عوامل کلان اقتصادی
تورم عمومی، رشد اقتصادی منفی، نااطمینانی و ریسکهای کلان اقتصادی، عواملی هستند که حتی با وجود سیاستهای حمایتی مانند مسکن استیجاری و یارانه اجاره، بهبود قابل توجهی ایجاد نمیکنند. تا زمانی که اقتصاد کلان ثبات پیدا نکند، سیاستهای مسکن اثرگذاری کافی نخواهند داشت.
هشدار چهارم: قطع امید از خانهدارشدن
اگرچه نسبت مستاجران در ایران نسبت به بسیاری کشورها بالاتر نیست، اما تفاوت اصلی در نبود چشمانداز امیدبخش است. بخش بزرگی از مردم دیگر حتی تصور خانهدار شدن را هم ندارند و تمام تمرکز آنها بر این است که آیا سال آینده میتوانند خانه کنونی را تمدید کنند یا نه.
بد مسکنی؛ چهره پنهان بحران
محمود اولاد تأکید میکند که مسکن صرفاً یک سرپناه نیست، بلکه مجموعهای از نیازهای انسانی مانند امنیت، حریم خصوصی، رفاه و کیفیت زندگی را تأمین میکند. با این حال بخش بزرگی از خانوارها در وضعیتی زندگی میکنند که تنها «سرپناه» دارند نه «زندگی».
دهکهای پایین به دلیل درآمدهای ناپایدار و عدم توان پرداخت اجاره، بهجای اجارهنشینی، ناچار به سکونت در واحدهای غیررسمی و زاغهها شدهاند.
سقوط تاریخی امید به آینده
تا دهههای گذشته، مهاجران به شهرهای بزرگ امیدوار بودند که با کار و پسانداز، وضعیت مسکن خود را بهبود دهند، اما این امید امروز تقریباً از میان رفته است. دانشجویان، فارغالتحصیلان و نسل جوان، هیچ افق روشنی برای دسترسی به شغل پایدار، مسکن و رفاه نمیبینند. این فقدان امید خود یک بحران اجتماعی بزرگ محسوب میشود.
سهم مستاجران در ایران؛ مسیر صعودی و نگرانکننده
بر اساس دادههای تاریخی، سهم اجارهنشینها در ایران از ۱۴.۴ درصد در سال ۱۳۶۵ به ۳۳.۷ درصد در سال ۱۳۹۵ رسیده است. این روند افزایشی نشان میدهد که توان مالی خانوارها برای خرید ملک سالبهسال کاهش یافته است.
چرا دهکهای پایین کمتر مستاجر هستند؟
بهدلیل کاهش شدید قدرت پرداخت، دهکهای پایین درآمدی دیگر حتی توان اجارهنشینی ندارند و به ناچار به سکونت در مناطق حاشیهای و غیررسمی روی آوردهاند. این پدیده، بهظاهر کاهش سهم مستاجران در دهکهای پایین را نشان میدهد، اما در واقع نشانه وخیمتر شدن فقر مسکن است.
۴ سناریو از آینده مسکن تا افق ۱۴۱۵
سناریو ۱ (خوشبینانه):
- رشد اقتصادی: ۶–۵ درصد
- تورم: کمتر از ۱۰ درصد
- افزایش درآمد سرانه: بیش از ۸۰٪
- دسترسی به مسکن: ۶.۵ سال
سناریو ۲ (میانه):
- رشد اقتصادی: ۳ درصد
- تورم: ۱۰ تا ۱۵ درصد
- افزایش درآمد سرانه: ۳۸٪
- دسترسی به مسکن: ۱۳.۵ سال
سناریو ۳ (بدبینانه):
- رشد اقتصادی: ۲–۱ درصد
- تورم: ۱۵ تا ۳۰ درصد
- افزایش درآمد سرانه: ۳۰٪
- دسترسی به مسکن: ۱۸.۷ سال
سناریو ۴ (فاجعهبار):
- رشد اقتصادی: صفر یا منفی
- تورم: بالای ۳۰ درصد
- درآمد سرانه: ثابت
- دسترسی به مسکن: ۲۳.۵ سال
طبق این تحلیل، تا زمانی که بحرانهای اصلی اقتصاد ایران حل نشود، بحران مسکن نیز پابرجا خواهد ماند؛ حتی سیاستهای حمایتی مانند مسکن استیجاری بدون بهبود اقتصاد کلان اثرگذاری جدی نخواهند داشت.
بازار اجاره اکنون در وضعیتی قرار دارد که دهکهای پایین به سکونت غیررسمی رانده شدهاند و دهکهای میانی نیز در آستانه فروپاشی قدرت پرداخت قرار دارند؛ تصویری که نشان میدهد سرنوشت مسکن در ایران بیش از هر چیز وابسته به رشد اقتصادی، کنترل تورم و بازگشت امید اجتماعی است.
انتهای پیام/