خرید و فروش املاک از جمله زمین، باغ و آپارتمان از مهمترین قراردادهای ملکی محسوب میشود. با توجه به آمار بالای معاملات رسمی و قولنامهای، دعاوی مربوط به اختلاف متراژ املاک نیز افزایش چشمگیری یافته است. آگاهی از قوانین فسخ معامله به دلیل اختلاف مساحت ملک میتواند از بروز خسارتهای مالی و حقوقی سنگین جلوگیری کند.
اختلاف متراژ در معاملات ملکی به چه معناست؟
زمانی که طرفین قرارداد بر سر متراژ معینی توافق میکنند، اما بعد از تنظیم سند یا قولنامه مشخص میشود ملک دارای کسری یا اضافه مساحت است، این اختلاف میتواند آثار حقوقی مهمی به همراه داشته باشد. در این حالت، بسته به نوع اختلاف و توافق طرفین، یکی از طرفین میتواند حق فسخ یا مطالبه خسارت داشته باشد.
در برخی مناطق روستایی، معاملات هنوز بهصورت حد به حد انجام میشود و مساحت دقیق نقش چندانی ندارد. اما با گسترش فناوری و عکسبرداری هوایی، امروزه در اغلب معاملات شهری، متراژ دقیق و قانونی ثبت میشود و هرگونه مغایرت مبنای دعوای فسخ است.
حق فسخ در صورت کسری متراژ ملک
مطابق ماده ۳۵۵ قانون مدنی، اگر ملکی با شرط داشتن مساحت معین فروخته شود و بعد معلوم گردد کمتر از مقدار مورد توافق است، خریدار حق فسخ معامله را دارد.
برای مثال، اگر ملکی با متراژ ۱۰۰۰ متر فروخته شود و بعداً مشخص شود ملک تنها ۹۰۰ متر است، خریدار میتواند:
- معامله را فسخ و ثمن پرداختی را پس بگیرد.
- یا مبلغ کسری متراژ را از فروشنده مطالبه کند.
همچنین طبق مواد ۳۸۵ و ۳۸۶ قانون مدنی، در صورت فسخ، فروشنده موظف است علاوه بر بازگرداندن ثمن، مخارج معامله و مصارف متعارف خریدار را نیز بپردازد.
حق فسخ در صورت اضافه متراژ
در مقابل، اگر مشخص شود ملک فروختهشده بیش از مقدار مندرج در قرارداد است (مثلاً ۱۱۰۰ متر به جای ۱۰۰۰ متر)، اینبار فروشنده طبق ماده ۳۵۵ قانون مدنی حق فسخ معامله را دارد، مگر اینکه طرفین توافق کنند زیاده متراژ محاسبه و پرداخت شود.
فسخ در قراردادهای پیشفروش ساختمان
در معاملات پیشفروش، وضعیت کمی متفاوت است. طبق ماده ۷ قانون پیشفروش ساختمان:
- اگر متراژ واقعی ملک تا ۵ درصد بیشتر یا کمتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، هیچیک از طرفین حق فسخ ندارند.
- اگر متراژ بیش از ۵ درصد بیشتر از توافق باشد، خریدار حق فسخ دارد.
- اگر کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافقی باشد، پیشخریدار حق فسخ یا مطالبه خسارت به نرخ روز دارد.
در صورت خودداری فروشنده از پرداخت خسارت، خریدار میتواند با دادخواست قضایی در دادگاه محل وقوع ملک، اقدام به مطالبه وجه یا فسخ قرارداد نماید.
نحوه طرح شکایت بابت کسری متراژ ملک
برای مطالبه خسارت یا فسخ معامله، خریدار باید دادخواست خود را در دادگاه محل وقوع ملک ثبت کند.
- در صورت وجود قصد کیفری (فریب یا تقلب)، باید شکواییه کیفری تنظیم شود.
- در غیر این صورت، از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست حقوقی طرح و به دادگاه صالح ارسال میشود.
قاضی در جریان رسیدگی بررسی میکند که آیا متراژ ملک وصف اساسی قرارداد بوده است یا خیر.
در صورتی که وصف اساسی نبوده باشد، فقط حق فسخ ایجاد میشود نه حق مطالبه خسارت.
خسارت ناشی از اختلاف متراژ
در ماده ۳۸۶ قانون مدنی آمده است:
- «بایع باید علاوه بر ثمن، مخارج معامله و مصارف متعارف را که مشتری نموده است، بپردازد.»
بنابراین اگر مساحت ملک شرط اساسی قرارداد باشد، خریدار میتواند با استناد به مواد ۳۸۵ و ۳۸۶ قانون مدنی، مطالبه خسارت و غرامت نماید.
این خسارات میتواند شامل هزینه کارشناسی، تنظیم سند، کارمزد بنگاه، و سایر هزینههای متعارف باشد.
اختلاف متراژ در معاملات ملکی موضوعی است که هم خریداران و هم فروشندگان باید نسبت به آن آگاه باشند.
اگر متراژ ملک از موارد اصلی قرارداد باشد و اختلافی ایجاد شود، برای طرفین حق فسخ یا مطالبه خسارت به وجود میآید.
در پیشفروشها نیز قانون درصد مشخصی را برای تحمل اختلاف در نظر گرفته است.
در هر صورت، بهترین راه، تنظیم قرارداد دقیق و بهرهگیری از مشاوره حقوقی تخصصی در امور املاک پیش از امضا است تا از بروز دعاوی سنگین جلوگیری شود.
انتهای پیام/