باتوجه به اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، ثبت رسمی قراردادهای اجاره املاک مسکونی به‌ویژه قراردادهای بلندمدت در سامانه‌های رسمی الزامی است. بر اساس مفاد این قانون، موجرانی که از ثبت قراردادهای خود در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا سامانه ثبت الکترونیک اسناد خودداری کنند، علاوه بر محرومیت از معافیت‌های مالیاتی، با جرایم مالی نیز مواجه خواهند شد. 

همچنین، قراردادهای اجاره بیش از ۲ سال باید به‌صورت رسمی از طریق دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند.

این قانون با هدف ایجاد ثبات در بازار اجاره و حمایت از حقوق مستأجران و موجران تدوین شده و برای قراردادهای بلندمدت، مشوق‌های مالیاتی ویژه‌ای در نظر گرفته است؛ به‌گونه‌ای که موجران در قراردادهای ۲ساله از تخفیف ۷۰ درصدی و در قراردادهای سه‌ساله و بیشتر از معافیت کامل مالیاتی برخوردار می‌شوند.

با این حال، در فرآیند اجرای قانون، چالش‌هایی نیز مشاهده می‌شود؛ از جمله نبود سازوکار مشخص برای تعیین حق‌الزحمه مشاوران املاک در قراردادهای بالای یک‌سال که می‌تواند مانعی در مسیر تحقق اهداف این طرح باشد. 

بر همین اساس نشست تخصصی بررسی قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها با محوریت بررسی چالش‌های اجرای این قانون به‌ویژه در حوزه قرارداد‌های اجاره بلندمدت با حضور اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، کیانوش گودرزی و اشکان الماسی، رئیس و مدیرحقوقی اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در خبرگزاری میزان برگزار شد. 

مدیر حقوقی صنف مشاوران املاک تهران در این نشست با تشریح ابعاد حقوقی و چالش‌های اجرایی قوانین مرتبط با معاملات ملکی از تعدد و تداخل مقررات در این حوزه انتقاد کرد و خواستار بازنگری و تنقیح جامع قوانین از سوی مراجع قانون‌گذار شد.

الماسی گفت: در حال حاضر چند قانون مؤثر و هم‌پوشان در زمینه فعالیت مشاوران املاک وجود دارد که گاه با یکدیگر در تعارض هستند. 

وی توضیح داد: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به‌عنوان قانون مؤخر و قانون جهش تولید مسکن مصوب سال ۱۴۰۰ به‌عنوان قانون مقدم، هر ۲ تکالیف مشخصی را برای صنف مشاوران املاک تعیین کرده‌اند.

به گفته مدیر حقوقی صنف مشاوران املاک تهران، ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن در سال ۱۴۰۰ مشاوران املاک را مکلف کرد تمام قرارداد‌های خرید، فروش، اجاره و حتی قرارداد‌های پیش‌فروش ساختمان را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور به ثبت برسانند این در حالی است که بر اساس قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹، مشاوران املاک از تنظیم قرارداد پیش‌فروش منع شده بودند. 

تناقض قانونی موجب بلاتکلیفی صنف مشاوران املاک

وی افزود: این تناقض قانونی موجب بلاتکلیفی صنف و مراجع اجرایی شده و لازم است مجلس شورای اسلامی از طریق اداره تنقیح قوانین و مقررات، وضعیت ناسخ و منسوخ این قوانین را به‌صورت شفاف مشخص کند.

الماسی تصریح کرد: مهم‌ترین اولویت در شرایط فعلی، انجام یک آسیب‌شناسی دقیق از قوانین موجود است تا مشخص شود کدام قوانین نیازمند بازنگری هستند. 

وی افزود: در سیاست‌گذاری قانون ساماندهی بازار مسکن، قانون‌گذار برای موجران رویکردی تشویقی در قالب تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی اتخاذ کرده، اما در مقابل برای واحد‌های صنفی مشاوران املاک سیاستی تنبیهی در نظر گرفته شده است.

مدیر حقوقی صنف مشاوران املاک این دوگانگی در سیاست‌گذاری را موجب ابهام دانست و گفت: اگر هدف قانون‌گذار تشویق مردم به انعقاد قرارداد‌های بلندمدت است، باید نقش واسطه‌های اصلی یعنی مشاوران املاک نیز تقویت شود. 

به گفته الماسی در فرآیند انعقاد قرارداد‌های اجاره، واحد‌های صنفی نقش اساسی در تحکیم اراده طرفین دارند و بی‌توجهی به جایگاه آنها می‌تواند مانع تحقق اهداف قانون شود.

وی با اشاره به شرایط اقتصادی کشور افزود: در فضای اقتصادی ناپایدار، پیش‌بینی قرارداد‌های بلندمدت دشوار است. نوسانات بازار، بی‌ثباتی قیمت‌ها و بی‌اعتمادی میان طرفین قرارداد باعث شده بسیاری از موجران و مستاجران تمایل چندانی به امضای قرارداد‌های ۲ یا ۳ ساله نداشته باشند. 

الماسی با بیان اینکه موجران در شرایط فعلی به‌دنبال حفظ ارزش دارایی خود هستند، عنوان کرد: با توجه به احتمال خلف وعده یا تأخیر مستاجران در پرداخت اجاره، قرارداد‌های کوتاه‌مدت را ترجیح می‌دهند.

مدیر حقوقی صنف مشاوران املاک تأکید کرد: در چنین شرایطی باید جایگاه اقتصادی مشاوران املاک نیز دیده شود. واحد‌های صنفی این حوزه از مرحله دریافت پروانه تا زمان ابطال آن با هزینه‌های متعدد مواجه‌اند و حتی پس از تعطیلی واحد، همچنان مشمول مالیات بر درآمد و مالیات بر ارزش افزوده می‌شوند. 

الماسی معتقد است فشار مالیاتی سنگین بر واحد‌های صنفی در کنار کاهش چشم‌گیر حجم معاملات، موجب تضعیف بنیه مالی این صنف شده است.

مدیر حقوقی صنف مشاوران املاک پیشنهاد کرد: در راستای تحقق اهداف قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، بسته‌های تشویقی مشخصی برای واحد‌های صنفی مشاوران املاک در نظر گرفته شود. 

وی در ادامه گفت: همان‌طور که موجران از معافیت‌های مالیاتی برای قرارداد‌های بلندمدت بهره‌مند می‌شوند، واحد‌های صنفی نیز می‌توانند از مشوق‌هایی مانند تخفیف مالیاتی و افزایش حق‌الزحمه قانونی در قرارداد‌های چندساله برخوردار شوند تا انگیزه آنها برای ترغیب مردم به این نوع قرارداد‌ها افزایش یابد.

الماسی به مشکلات فنی و اجرایی سامانه‌های ثبت قرارداد اشاره کرد و گفت: در حالی‌که بر اساس قوانین موجود، مشاوران املاک مکلف به ثبت همه قرارداد‌ها در سامانه‌های رسمی هستند، امکان فنی این کار در بسیاری از موارد فراهم نیست. 

مدیر حقوقی صنف مشاوران املاک توضیح داد: در حال حاضر بسیاری از واحد‌های صنفی امکان ثبت قرارداد‌های کمتر از ۲ سال یا خارج از شمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات را ندارند و همین مسئله موجب سردرگمی مردم و دفاتر مشاوران شده است. 

وی اظهار کرد: در قانون ساماندهی بازار مسکن، ماده ۵ برای مشاوران املاک رویکردی تنبیهی در نظر گرفته و در صورت عدم ثبت قراردادها، سازمان تعزیرات را موظف به برخورد و اعمال جریمه کرده است. 

الماسی تأکید کرد: در شرایطی که ثبت قرارداد، خارج از اختیار واحد صنفی است، وقتی به دلیل نبود دسترسی به سامانه، همکاری طرفین قرارداد در ارسال کد‌های ۲ عاملی ثبت قرارداد انجام نمی‌شود، نباید مسئولیت حقوقی و مالی آن متوجه مشاور املاک باشد.

به گفته مدیر حقوقی صنف مشاوران املاک، اجرای موفق قوانین حوزه املاک و اجاره مستلزم هم‌سویی کامل میان دستگاه‌های اجرایی و ایجاد زیرساخت‌های فنی پایدار است. 

وی تاکید کرد: تا زمانی که تداخل قوانین، ضعف سامانه‌ها و فشار‌های مالیاتی بر واحد‌های صنفی ادامه داشته باشد، اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها نمی‌تواند به اهداف خود در جهت تثبیت بازار و حمایت از مستاجران دست یابد.

انتهای پیام/