با توجه به اهمیت ثبت رسمی قراردادهای اجاره، به منظور جلوگیری از اختلافات احتمالی و تضمین حقوق طرفین، صاحبخانهها باید با طی مراحلی مشخص، نسبت به ثبت قانونی قراردادهای خود اقدام کنند.با تصویب قوانین جدید در حوزهی ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، موجی از تحولات قانونی، صاحبخانهها را به سمت شفافیت و ثبت رسمی قراردادهای اجاره سوق میدهد. از معافیتهای چشمگیر مالیاتی برای قراردادهای بلندمدت گرفته تا الزامات ثبت الکترونیک و رسمی قراردادها، این قوانین، گامی بلند در جهت تضمین حقوق طرفین و ساماندهی بازار اجاره محسوب میشوند. گزارش پیش رو، به بررسی جزئیات این قوانین و تأثیرات آن بر نحوهی تنظیم و ثبت قراردادهای اجاره میپردازد.
اعظم قویدل سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در گفتوگو با میزان، درباره اینکه صاحبخانهها برای ثبت قراردادهای اجاره باید چگونه اقدام کنند، گفت:مطابق قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب ۲۹ /۲ /۱۴۰۳ اولاً در صورت انعقاد قرارداد اجاره بلند مدت (بیش از دو سال) واحد مسکونی و عدم فسخ قرارداد در طول دوره، قرارداد اجاره دو ساله از حیث مالیات مشمول ۷۰ درصد تخفیف و برای قرارداد سه سال و بیشتر، مشمول ۱۰۰ درصد تخفیف میشود و ثانیاً مطابق بند ۲ تبصره ۹ ماده ۵ این قانون (تبصره ۹ الحاقی به ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم)، موجران املاک مسکونی مکلفند قرارداد اجاره املاک و مستغلات را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا در سامانه ثبت الکترونیک ثبت اسناد با رعایت قوانین و مقررات مربوطه ثبت کنند.
قویدل بیان کرد: در صورت عدم ثبت در هیچ یک از سامانه ها ظرف یکماه، حسب مورد از زمان انعقاد قرارداد یا تمدید یا ثبت اطلاعات خلاف واقع در سامانههای مذکور به تشخیص مرجع قضایی، موجر مشمول تخفیفها و معافیتهای مالیاتی نمیشود و در صورت احراز عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع، مرجع قضایی پس از رسیدگی به دعوا، ضمن صدور رای، موجر را به تأدیه ۵۰ درصد ارزش اجاره املاک در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم میکند.
وی افزود: از طرفی ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۲۶ /۲ /۱۴۰۳ مقرر کرده است، انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال غیر منقول برای مدت بیش از دو سال مانند قرارداد اجاره ملک برای مدتی بیش از دو سال باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد و نتیجتاً ثبت قراردادهای اجاره برای مدت کمتر از دو سال در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، اختیاری است. در این خصوص باید به این نکته توجه کرد که اعمال حقوقی یا معاملات هنگامی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت میشوند که به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشند و برای تنظیم سند رسمی طرفین معامله یا به صورت مستقیم به دفتر اسناد رسمی مراجعه میکنند یا ابتدائاً در بنگاه مشاورین املاک، پیش نویس قرارداد تنظیم و ظرف ۵ روز از تاریخ تنظیم پیش نویس برای ثبت قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و یا در روش سوم، قرارداد یکسان اجاره توسط مشاور املاک در سامانه ثبت و سپس طرفین قرارداد ظرف مدت سه ماه برای تکمیل فرآیند و رفع محدودیت به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
قویدل بیان کرد: از قوانین مذکور نتیجه گیری میشود ۱- برای استفاده از معافیتهای مالیاتی، موجران قراردادهای اجاره مسکونی خود را بلند مدت تنظیم کنند، چون در صورت تنظیم قرارداد اجاره دو ساله از معافیت ۷۰ درصدی و برای تنظیم قرارداد سه ساله و بیشتر از معافیت ۱۰۰ درصدی مالیات برخوردار میشوند ۲- موجرین و مشاورین املاک حتماً قرارداد اجاره تنظیمی را اعم از اینکه برای مدت کمتر از دو سال تنظیم شده یا بیشتر، ظرف مدت یکماه از تاریخ انعقاد قرارداد در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا در سامانه ثبت الکترونیک ثبت اسناد ثبت کنند.
وی ادامه داد:۳- تنظیم سند رسمی برای قراردادهای اجاره کمتر از مدت دو سال در دفاتر اسناد رسمی، اختیاری است ولی ثبت رسمی برای قراردادهای اجاره با مدت بیش از دو سال در مورد املاک دارای سند مالکیت حد نگار سبز رنگ، الزامی است ۴- قراردادهای اجاره رسمی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، ثبت میشود لیکن در صورتی که مدت قرار داد اجاره کمتر از دو سال است و طرفین قرارداد نیز قصد تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی را نداشته باشند، قرارداد اجاره صرفاً باید در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود.
انتهای پیام/