خبرگزاری میزان- طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۹ با هدف بی اعتبار سازی اسناد عادی در برابر اسناد رسمی در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید، اما این این طرح بدلیل اختلافات بین مجلس و شورای نگهبان چندین مرتبه در رفت و برگشت قرار گرفت؛ که درنهایت مرداد امسال برای بررسی بیشتر طبق اصل ۱۱۲ قانون اساسی به مجمع تشخیص مصلحت نظام راه پیدا کرد.
در اهمیت به سرانجام رسیدن این طرح همین بس که رهبر معظم انقلاب در تیرماه ۱۴۰۲ در دیدار با رئیس و مسئولان قوه قضاییه به این طرح تاکید کرده و فرمودند: «خیلی از فسادها در مورد اموال غیرمنقول، از همین معاملات غیر رسمی و معاملات عادی به وجود میآید؛ باید جلوی این گرفته شود؛ و واقعاً اینجوری است که اگر حالا به فرض از دیدگاه شورای محترم نگهبان یک اشکالی هم این قانون مجلس داشته باشد، مصلحت قطعی نظام و کشور در این است که این قانون دنبال بشود؛ یعنی این شیوهای که الان رایج است که دو خط بنویسند، منتقل کنند و مانند اینها، خودش منشأ فسادهای بزرگ است.»
لازم به ذکر است آثار متعدد و متفاوت اعتبار زدایی از اسناد عادی این مصوبه را از جهات مختلف اقتصادی، حقوقی، قضایی، اجتماعی و... محل توجه قرار داده است. شاید برای همین مساله است که قوای سه گانه در جلسات شورای اقتصادی سران قوا نیز بر لزوم تسریع در تصویب این طرح تاکید داشتهاند.
در همین رابطه خبرگزاری میزان در نشستی با حضور حجتالاسلام والمسلمین محمد امین کیخای فرزانه مدیر گروه حقوق خصوصی پژوهشگاه قوه قضاییه، حامد هادی دبیر کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس شورای اسلامی، بهرام حسنزاده مدیرکل آموزش و پژوهش سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و عاصف حمداللهی مدیر دفتر نظارت بر اجرای اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با موضوع تبیین حقوقی، اقتصادی و اجتماعی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول به بررسی تخصصی این موضوع پرداخته است که در ادامه خواهد آمد.
حجتالاسلام والمسلمین محمد امین کیخای فرزانه مدیر گروه حقوق خصوصی پژوهشگاه قوه قضاییه: اکنون اجماع نخبگانی و خبرگانی بر لزوم اعتبار زدایی از اسناد عادی در نظام حقوقی ایران است چرا که اساتید دانشگاه، قضات، وکلا و سردفتران اسناد رسمی بر این مهم تاکید داشته و آن را امری لازم در اصلاح نظام حقوقی، قضایی، اقتصادی و اجتماعی کشور میدانند.
مهمترین سرمایه فعالیت اقتصادی به عنصر مالکیت برمیگردد
در حوزه اقتصادی نیز فعالان اقتصاد داخلی و خارجی بر این مسأله تاکید دارند که نیازمند تحولی اساسی در حوزه ثبت رسمی معاملات مربوط به اموال غیر منقول هستند. تثبیت مالکیت به عنوان مهمترین مسأله در امنیت اقتصادی است و تا زمانی که این موضوع حل نشود هیچ فعال اقتصادی خارجی برای سرمایه گذاری به کشورمان نمیآید.وقتی سرمایه وارد نشود، تولید و همکاری اقتصادی بین المللی هم قابل پیگیری نخواهد بود. در عرصه داخلی هم اگر بیان کنیم مهمترین سرمایه فعالیت اقتصادی به عنصر مالکیت برمیگردد و نقش اساسی در آن دارد حرف گزافی نزدیم.
۴۰ تا ۶۰ ورودی پروندهها به دستگاه قضایی ناشی از عدم وجود الزام به ثبت رسمی معاملات است
در بعد قضایی عدم وجود الزام به ثبت رسمی معاملات مربوط به اموال غیر منقول به صورت مستقیم و غیر مستقیم سبب ایجاد ۴۰ تا ۶۰ ورودی پروندهها به دستگاه قضایی شده است که همین امر موجب تزلزل در امنیت قضایی مردم، عدم ثبات مالکیت و در نهایت پروندههای متعدد حقوقی و کیفری را ایجاد میکند.
ساماندهی بازار مسکن نیازمند شناسایی املاک و مالکان آن است
طبق آمارهای رسمی فعالان اقتصادی بیش از پنجاه درصد درآمدهای خانوار به حوزه مسکن اختصاص دارد و بازار مسکن زمانی میتواند سامان پیدا کند که بتوانیم الزام به ثبت رسمی را تعیین تکلیف کنیم چرا که ساماندهی بازار مسکن نیازمند شناسایی املاک و مالکان آن است.از این رو ما نیازمند تثبیت مالکیت از طریق احیای اعتبار اسنادی رسمی خواهیم بود.
همه کشورهای اسلامی به سمت تثبیت مالکیت با رویکرد اعتبار به اسناد رسمی پیش رفتهاند
برای اولین بار در نظام تقنینی خود و در سابقه مجمع تشخیص مصلحت نظام شاهد این هستیم که رهبری نظام به عنوان متولی سیاست گذاری کلان کشور مصلحت قطعی موضوعی را در مورد احیا و اعتبار اسناد رسمی و اعتبار زدایی از اسناد عادی را در معاملات اموال غیر منقول احراز و به مجمع تشخیص ابلاغ کردهاند، امروز امروز یک اجماع قوای سه گانه و نخبگانی بین فعالین اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و حقوقی کشور بر این کلید واژه است که باید به سمت اسناد رسمی و اعتبار زدایی از اسناد عادی برویم. در غیر اینصورت با یک چالش چند وجهی حقوقی،قضایی، اقتصادی و فرهنگی مواجه میشویم. در کنار این اجماع داخلی مطالعات تطبیقی در کشورهای اسلامی و غیر اسلامی حاکی از این است که همه کشورها به سمت تثبیت مالکیت با رویکرد ارتقا به اسناد رسمی پیش رفتهاند؛ و اگر ما بگوییم در این حوزه از کشورهای اسلامی هم جوار مانند عراق و قطر عقب هستیم حرف بیهودهای نزدیم و مستندات آن نیز موجود است.
در سال ۱۳۱۰ در قانون ثبت اسناد و املاک، الزام به ثبت املاک را مطرح و ضمانت اجرای معاملات با سند ثبت نشده را در ماده ۴۸عدم پذیرش معاملات، در صورت عدم ثبت رسمی فرض کرده است؛ و محاکم و ادارات طبق این ماده میتوانند اسناد معاملات عادی را اعتبار ندهند و نپذیرند. در سال ۱۳۱۳ در جلد سوم قانون مدنی ماده ۱۳۰۹قانون مدنی را داریم که به صورت خلاصه قابلیت تعارض اسناد عادی و سند رسمی را در حوزه اموال غیر منقول غیر ممکن فرض میکند و از حیث اثباتی قایل به این مسأله است که در کنار ماده ۴۸ قانون ۱۳۱۰ بتواند تعارض سند عادی و رسمی را منتفی کند.
این قوانین بعد از انقلاب توسط شورای نگهبان مورد ایراد قرار گرفت و در سال ۶۷ ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی خلاف شرع اعلام شد و در سال ۱۳۹۵ ماده ۴۸ قانون ثبت محل اشکال قرار گرفته و آن نیز خلاف شرع محسوب شد.قانون احکام دایمی توسعه در سال ۱۳۹۴ در ماده ۶۲ قرار بود این اتفاق را در کشور رغم بزند که سند رسمی اعتبار بخشی شود، اما به علت اشکالی که در ذیل ماده وارد شد نتوانست در نهایت به مقصود منظور خود بیانجامد.
برای رسیدن به وضع مطلوب باید به سمت الزام به تنظیم ثبت رسمی اسناد و ضمانت اجرای مقتضی آن برویم
بعد از این سابقه تقنینی از ۱۳۱۰ تا به امروز و اختلافی که در رویه قضایی مشاهده کردیم نیازمند یک طرح و تحولی نو و کلان در این حوزه هستیم، تلاش نخبگان کشور بر این بوده است که متنی که اکنون در مجمع تشخیص مصلحت نظام است با کمترین اشکال و رعایت مصلحت حداکثری در نهایت بتواند به تصویب مجمع تشخیص به عنوان نهاد متولی احراز مصالح در کشور برسد. از این رو ناچار هستیم برای رسیدن به وضع مطلوب به سمت الزام به تنظیم ثبت رسمی و ضمانت اجرای مقتضی آن برویم. آنچه که به مجمع تشخیص مصلحت از جانب مجلس از حیث ضمانت اجرای معاملات با سند عادی واصل شد تاکید بر ضمانت اجرای بطلان بود.
اگر سیر تطور متن مجلس شورای اسلامی از سال ۱۳۹۵ تا به امروز را نگاه کنیم در این تحولات همواره این سوال مطرح بوده است که آیا ما تنها راهبرد نظام حقوقیمان برای عبور از وضع موجود ایجاد الزام سختگیرانه با رویکرد بطلان است یا ضمانت اجراهای دیگر را نیز میتوان متصور دانست؟ برای رسیدن به یک راهبرد حقوقی مدون ابتدا باید ببینیم چند نوع ضمانت اجرا داریم، ضمانت اجراهای حقوقی عبارت است از: ضمانت اجرای اداری، حقوقی و کیفری، که هر یک در سابقه تقنینی کشور شاهد مثال دارد. در برخی حوزهها قانونگذار برای ایجاد بازدارندگی به سمت کیفرگذاری رفته است، اما گاهی این امر اثرگذار نبوده است مثلا میخواستیم یک مسأله را حل کنیم یک مسأله بزرگتری را از جمله ازدیاد ورودی پروندهها و اطاله دادرسی را در نهایت ایجاد کرده ایم.
باید به دنبال جرم زدایی باشیم ضمانت اجرای کیفری آخرین راهبرد است
کیفر زدایی و جرم زدایی از سیاستهای کلان نظام و دستگاه قضایی است امروز به دنبال کارآمد کردن مجازاتها و کاهش عناوین مجرمانه هستیم. ضمانت اجرای کیفری آخرین راهبردی است که در یک موضوع میتوان به سمت آن رفت یعنی اگر راهکار دیگری نبود بنابر مشاهدات و بررسی در مجامع علمی هیچ کشوری در حوزه ثبت رسمی معاملات به سمت ضمانت اجراهای کیفری نرفته است. قابل ذکر است که شخص رئیس قوه قضاییه با ضمانت اجرای کیفری در این حوزه نیز صراحتا مخالفت کرده است.
عدهای از دوستان در حوزه علمیه پیشنهاد دادند که مشابه قانون حمایت از خانواده مصوب سال ۱۳۹۱ در این حوزه نیز ورود کنیم و ضمانت اجرای کیفری را به عنوان راهکار مطرح کردهاند. حداقل مبتنی بر با توجه به سیاستهای کلی قوه قضاییه و بررسی سیاستهای سایر کشورها مبتنی بر مطالعات تطبیقی در این حوزه باید بگوییم که ضمانت اجراهای کیفری نمیتواند محل توجه، مفید و راه گشا باشد. ما نمیتوانیم بگوییم اگر افرادی به دنبال تنظیم سند عادی رفتند فردا بیاییم و اورا مجازات کنیم. اصلا چه کسی از این فرد شکایت کند؟
ضمانت اجرای کیفری در حوزه ثبت رسمی اسناد امنیت قضایی شهروندان را مخدوش می کند
اثرات منفی آن را برای دستگاه قضایی و ورودی پروندهها و اطاله دادرسی را باید پیش بینی کنیم ضمن اینکه امنیت قضایی شهروندان نیر اینگونه مخدوش میشود.
بررسی سوابق تقنینی و تطبیقی نشان میدهد ضمانت اجرای حقوقی از جمله بطلان مطلق، بطلان نسبی و عدم قابلیت اثر در مقام اثبات را در حوزه اسنادی عادی میتوان مطرح نمود. از این رو در ضمانت اجرای حقوقی به سمت اعتبار زدایی هستیم چه مطلق باشد و چه نسبی. در واقع ضمانت اجرای حقوقی به دنبال اثر زدایی و غیر قابل پذیرش دانستن معاملات عادی است.
بعد اثباتی معاملات مورد توجه قرار گیرد
ضمانت اجرای اداری سومین ضمانت اجرا است و به این معنا است که اسناد عادی را تخلف اداری برای اشخاص فرض کنیم و بگوییم کسی اگر این معاملات را انجام دهد در مراجع اداری قابل پذیرش نخواهد بود؛ که این ضمانت اجرا نیز در برخی از کشورها مورد پذیرش واقع شده است. از این رو سه راهکار پیش روی مجمع تشخیص وجود دارد که یا مصوبه مجلس شورای اسلامی بر اساس اصل ۱۱۲ باید مورد تصویب قرار دهد و مجمع تشخیص مصلحت اثر بطلان را تایید کند یا نظر شورای نگهبان مورد تاکید مجمع باشد که آن را خلاف شرع دانسته و این وضع موجود را ادامه بدهیم و یا نظر سوم که راهکاری میانی خواهد بود که مجمع تشخیص مصلحت نظام طبق آیین نامه داخلی خود میتواند نظر سومی را به تصویب رساند؛ بنابراین پیشنهادی توسط دبیرخانه مجمع تشخیص ارایه شد با این رویکرد که مجمع تشخیص ضمن تامین نظر رهبر معظم انقلاب و قوای سه گانه به نحوی به بعد اثباتی معاملات توجه کند و نواقص ماده ۴۸ قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ را که در رویه ۹۰ساله قضایی وجود داشته و خیلی از محاکم آن را میپذیرفتند و استماع میکردند را نیز مرتفع کند.
با این رویکرد دوستان در مجمع تشخیص این پیشنهاد را دادهاند که با عبارت پردازی فاقد اعتبار و عدم پذیرش در محاکم و مراجع اداری و رفع آثار اثباتی معاملات یعنی عدم پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و تنفیذ معامله به نحوی عمل کنیم که گویی قوه قضاییه این دعاوی را مورد استماع قرار نخواهد داد. فارغ از اینکه معامله بین طرفین صحیح است و یا باطل که این پیشنهاد عملاً در ذیل ضمانت اجراهای حقوقی قرار میگیرد.
یکی از اشکالاتی که مطرح میشود این است که سازمان ثبت نمیتواند این کار را انجام دهد. در حالیکه سازمان ثبت تمام قد ایستاده است تا منویات رهبر انقلاب و قوای سه گانه را به اجرا برساند. سازمان ثبت هم بخشی از حاکمیت است و آن بخش دیگر باید به آن اعتماد کرده و او را همراهی کند. امیدواریم با همت فضلای مجمع تشخیص مصلحت نظام و تدبیر ریاست آن، مصلحت قطعی کشور با عنایت به اجماع نخبگانی و خبرگانی بر این مهم، به نحو مطلوب و مقتضی تامین شود.
حامد هادی دبیر کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس شورای اسلامی: فلسفه تقویمی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در مجلس داستانی طولانی دارد این دغدغه از سال ۱۳۹۵ در مجلس جدیتر شد، به این دلیل که اسناد رسمی مردم بعد از چند سال با یک سند عادی که مقدم بود ابطال میشد یعنی حاکمیت به آن سند عادی که مقدم است رای میدهند و سند رسمی ابطال و این مشکل هر روز فزاینده میشود.
وقتی ملکی با قولنامه به فروش میرسد هزینههایی از جمله پایان کار شهرداری، مالیات، هزینههای ثبتی و موارد دیگر ندارد و برخی به دلیل همین هزینهها این کار را انجام نمیدهند و به سند عادی یا وکالت بلاعزل اکتفا میکنند چرا که از خطرات آن اطلاعی ندارند در حالیکه اسناد عادی برای مردم عادی و افرادی که تنها به دنبال معامله هستند و بدون در نظر گرفتن خطرات مبادرت به این کار میکنند میتواند منشا ایجاد مشکلاتی شود. مردم در معاملات بیشتر اعتماد میکنند و این مورد باعث ایجاد آسیب میشود.
اسناد عادی موجود بین مردم، آسیبهایی را در جامعه ایجاد کرد که منجر به این شد که درپی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول باشیم. البته ایرادی داشت که نمایندگان قبل از سال ۱۳۹۵ تصمیم گرفتند به نحوی آن را مرتفع کنند. در ماده ۶۲ قانون احکام دایمی که ۱۳۹۴ نهایی شد آوردند که سند عادی نتواند اسناد رسمی را ابطال کند، اما شورای نگهبان ایراد گرفت و دوستان به جای اینکه در رفع ایراد شورای نگهبان اصرار کنند قیدی را زدند مبنی بر اینکه در مواردی که از نظر شرعی این مالکیت اثبات شده قابل ابطال نیست و سند عادی از نظر شرعی قابل پذیرش است. این موضوع وضعیت را بدتر کرد.
جنگلخواری، کوهخواری و زمینخواری از آسیبهای معاملات با اسناد عادی است
اسناد عادی دارای آسیبهایی از جمله جنگلخواری، کوهخواری و زمینخواری است به این صورت که افرادی با سند عادی منابع طبیعی را قطعهبندی کردند و بارها به فروش رساندند و اینک نمیتوان زمینخوار اصلی را شناسایی کرد. به عنوان مثال تعاونی زیرمجموعه یکی از دستگاهها زمینهای ویلایی را به اعضای خود معرفی کرده است. طی بررسیها مشخص شده صاحب این زمینها شخصی کلاهبردار است که به کارمندان یک ارگان دولتی خیلی مهم این زمینها را میفروشد و در این بستر از ظرفیت ارگان دولتی استفاده میکند بعد سند رسمی را میگیرد و مردم را با حاکمیت در تقابل قرار میدهد در حالی که با سند عادی زمینها را فروخته و هزینه خود را از قبل دریافت کرده است.
اسناد عادی پروندههای زیادی را در دستگاه قضایی ایجاد میکند به عنوان مثال قسمتی از آپارتمانهای شهر قدس با قولنامه خرید و فروش میشود و سند نگرفتهاند و تاکنون در کش و قوس اثبات مالکیت هستند، در این باره ۹ پرونده در محکمه قضایی تشکیل شده است و همچنان این مشکل ادامه دارد. دستگاه قضایی درباره پروندههای کلاهبرداری با سند عادی و جرایمی مثل رشوه باید فکر اساسی کند. ریشه کلاهبرداری در سند عادی است.
اسناد عادی مالکیت را متزلزل میکند
از دیگر آسیبهای اسناد عادی این است که حقوق مالکیت متزلزل شده است. به عنوان مثال سرمایهگذاری به ما مراجعه کرد که سال ۱۳۷۲ ملکی را در استانهای شمالی با سند رسمی خریداری کرده و کارخانه ساخته است. پس از ۲۵ سال که فروشنده اولیه فوت شده، فرزند او قولنامه عادی آورده و ادعا کرده ۲۷ سال پیش ملک را از پدرش خریداری کرده. حال ابطال سند مالکیت سرمایهگذار که ثبت رسمی بود را گرفته است.وقتی با سند عادی سند رسمی باطل میشود نظام اقتصادی نیز تحت شعاع قرار میگیرد.
اسناد عادی حاکمیت را در سیاست گذاری ها ناتوان می کند
از دیگر آسیبهای اسناد عادی این است که حاکمیت نمیتواند اموال افراد را شناسایی کند. به عنوان مثال کلاهبرداران از مردم میلیاردها ریال پول از مردم جمع میکنند. در قالب اسناد عادی قولنامه مینویسند و اموال خود را درقالب اسناد عادی مخفی میکنند.افرادی که درخواست مسکن ملی می کنند چند درصدشان واقعا ملکی ندارند؟ بسیاری از افراد با قولنامه ده ملک دارند و با یارانه دولت که برای افراد نیازمند معین شده به راحتی میتوانند صاحب ملک شوند. اسناد عادی برای حاکمیت مثل باتلاق است. اگر رودی که وارد باتلاق تعارض اسناد عادی و رسمی میشود قطع نشود به عبارتی اگر صدور اسناد عادی ممنوع نشود همچنان توسعه پیدا خواهد کرد و ما در سالهای آینده با معضل شدیدتری روبرو خواهیم بود.سند رسمی کالای عمومی است، کالای عمومی که حاکمیت واگذار میکند باید خدشهناپذیر باشد در غیراینصورت اعتماد مردم را خدشه دار میکند.
{$sepehr_media_219942_400_300}
بسیاری افراد مسکن مهر را در این قالب دریافت میکنند و حاکمیت نیز نمیتواند به درستی مدیریت کند، چرا که با قولنامه و وکالت بلاعزل همه کارها به راحتی رسمیت پیدا میکند و به انجام میرسد.
اسناد عادی سبب می شود سرمایه اجتماعی حاکمیت تقلیل پیدا کند
آسیبهای اجتماعی نیز از دیگر معایب اسناد عادی است. به عنوان مثال یک واحد مسکونی سرمایه یک خانواده است که با همه توان و در نهایت دقت با سند رسمی خرید میکند و ساکن میشود. چند سال بعد شخصی پیدا میشود و ادعا میکند با قولنامه عادی همان ملک را قبلا خریده و به راحتی سند رسمی را باطل میکند و مشکلات خانواده مورد مثال از اینجا شروع میشود. همین موضوعات سبب می شود که سرمایههای اجتماعی حاکمیت تقلیل پیدا کند به این دلیل که اسناد رسمی که توسط خودش صادر شده با اسناد عادی ابطال و اعتبارش از بین میرود، از سویی آسیبهای اجتماعی نیز به خانوادهها وارد میشود.
بر اساس مطالعات کارشناسی شده در مجلس قویترین و موثرترین ضمانت اجرایی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را همان ضمانت اجرایی بطلان اسناد عادی میدانیم.اولین هدف مجلس این است که سند رسمی مردم که به حاکمیت اعتماد کردند و در مسیر صحیح قانونی مالکیت آنها تاییده شده است در محکمه قضایی با یک سند عادی مقدم یا موخر مخدوش نشود.
ضمانت اجرایی کیفری ایراد دارد و اصلا درست نیست که برای عمل صحیح کسی مجازات شود. معتقدیم ضمانت اجرا در این حوزه باید ترکیبی از حقوقی و اداری باشد. یعنی محاکم و ادارات به هیچ وجه سند عادی را به عنوان سند مالکیت برای هر استفاده نپذیرند تا افراد به این مسیر ترغیب شوند و با سند رسمی معاملات خود را تنظیم کنند تا حاکمیت متوجه باشد چه کسی مالک واقعی ملک است.
ما در این طرح تا حد امکان همه مسیرهایی که مانعی برای تنظیم سند رسمی بود و تمایل مردم را برای تنظیم اسناد رسمی کاهش میداد حذف کردیم، مثل بدهی به تأمین اجتماعی، مالیات و شهرداریها موظف شدند در تخلفات با رعایت موارد لازم اسناد را صادر و در موارد استثنا جریمه را اخذ کنند.
در اراضی کشاورزی نیز صدور سند با هر متراژی با قید کاربری کشاورزی آورده شده البته شورای نگهبان ایراد ۱۱۲ وارد کرده است و تبصره ۱۰ ماده ۱۰ در کمیسیون قضایی مجمع تشخیص در حال بررسی است.در حوزه اوقاف نیز مواردی مغفول مانده که نیاز به بررسی بیشتر دارد. در حوزه مشاورین املاک اگر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بتواند در بستر فضای مجازی شرایطی را فراهم کند که مردم و مشاورین بتوانند استعلامات دقیق ثبتی را انجام دهند و معاملات خود را ثبت کنند میتواند کارآمد باشد.
از مجمع تشخیص مصلحت میخواهیم مصوبه مجلس مبنی بر ضمانت اجرای که همان بطلان است را تایید کند. ما ضمانت اجرایی قویتری از مصوبه مجلس سراغ نداریم. حداقل این است که درباره این ضمانت اجرا سند رسمی افراد ثالث با حسن نیت با سند عادی معارض که به هیچ وجه قابل ابطال نباشد در متن تصریح شود.همچنین دعاوی که مستندات آن سند عادی است در محاکم و مراجع بررسی اختلافات پذیرفته نشود تا مردم ترغیب شوند در بستر رسمی معاملات خود را تنظیم کنند. اجرای این امر نیاز به اطلاع رسانی دقیق برای مردم دارد. در مرحله اول میتواند برای آنها زحماتی داشته باشد، اما سختی که پایان آن امنیت و راحتی است.
درخواست داریم بزرگان مجمع تشخیص هر تصمیمی میگیرند و هر ضمانت اجرایی که پیشبینی میکنند استثنایی برای آن قائل نباشند و قانون عینا اجرا شود. اگر موضوعی مورد استثنا قرار بگیرد مورد سواستفاده قرار خواهد گرفت و مشکل حل نخواهد شد.
بخشی از حاکمیت باید به بخش دیگر اعتماد کند اگر معقتدیم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور این وظیفه را نمیتواند انجام دهد به این معناست که به حاکمیت اعتماد نداریم و این اشتباه است. ما باید در تصمیمگیری و تصمیمسازی باید به حاکمیت اعتماد کنیم و اگر مشکلی باشد نواقص را برطرف کنیم.مشکلی در قانونگذاری وجود دارد تصمیمگیری جزیرهای است. اما دستگاهها نیز تلاش خود را در زمان وضع قانون انجام نمیدهند و فعال نیستند و زمانی که قانون وضع شده و در مرحله اجر پی به مشکلات میبرند.
بهرام حسنزاده مدیرکل آموزش و پژوهش سازمان ثبت اسناد و املاک کشور: برای شناخت و تحلیل طرح الزام به تنظیم سند رسمی نیاز به بررسی وضعیت موجود و آسیب شناسی وضعیت ثبت اراضی و املاک است. مشکل اصلی در حوزه ثبت اراضی و املاک، مشکل عدم شناخت نسبت به مبانی حقوقی و ثبتی است. مساحت کل کشور در حوزه اراضی و املاک در حدود ۱۶۲ میلیون هکتار است و در ۳ سال اخیر اقدامات موثری در لایههای مختلف حدنگار (کاداستر) و ثبت املاک صورت گرفته است به طوری که میتوان به ثبت ۹۹ درصد اراضی ملی و منابع طبیعی توسط سازمان ثبت اسناد و املاک اشاره کرد.
بر اساس سیاستهای تبیینی رئیس قوه قضاییه و برنامهریزیهای ۳ سال اخیر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ۱۳۶ میلیون هکتار از اراضی ملی سند دار شد یعنی در عرض ۲ الی ۳ سال اخیر به اندازه ۱۱۰ سال فعالیت ثبتی انجام شده است. همچنین قریب به ۱۶ میلیون هکتار اراضی کشاورزی وجود دارد که حدود ۷ میلیون هکتار یعنی معادل ۴۱ درصد به ثبت رسیده است.این اعداد و ارقام در سازمانها و نهادهای متولی زمین متغیر است به طوری که در ابتدا از سوی وزارت جهاد کشاورزی به سازمان ثبت اعلام شد که اراضی کشاورزی ۱۸ میلیون هکتار است و در نهایت به ۱۶ میلیون هکتار تغییر نمود. جا به جایی این اعداد و ارقام به دلیل عدم ثبت رسمی است.
در جهت شناسایی و تبیین موضوع میتوان اراضی را به دو دسته اراضی دولتی و اراضی خصوصی تقسیم کرد. درباره اراضی ملی و دولتی کار بزرگی که توسط سازمان ثبت انجام شده حدنگاری و ثبت کلیه اراضی، منابع طبیعی و دولتی است و اگر شخصی برای زمین خواری در اراضی دولتی، منابع طبیعی و انفال بخواهد نفوذ پیدا کند، به راحتی میتوان این شخص را شناسایی و رصد کرد.
موضوع دیگر به عنوان آسیبشناسی نوع مالکیت اراضی و مدیریت شهری و ساختوساز است. در کشورهای بسیاری مالکیت خصوصی وجود ندارد در کشورهای کمونیستی مانند چین و روسیه، اراضی دولتی است و ساختوساز خصوصی وجود ندارد در حالی که در ایران به مالکیت اراضی به صورت شخصی احترام گذاشته شده است و حقوق آن مورد حمایت دولت و حاکمیت است، اما هیچ نظام ساختارمند و هوشمندی برای مدیریت شهری در مورد ساخت و سازها دیده نمیشود که این موضوع به سخت شدن فرآیند ثبتی منجر میشود.
انتظاراتی که از قانون الزام به تنظیم سند رسمی داریم این است که در مرحله اول الزام به تنظیم سند رسمی صورت پذیرد؛ سند رسمی بر طبق ماده ۱۲۸۴ تعریف شده و بر طبق ماده ۱۳۰۹ اعتبار داده شده بوده و بر طبق ماده ۲۲، ۴۶، ۴۷،۴۸ و ۷۲ قانون ثبت به آنها اعتبار داده شده بود و این الزام پس از نظریات شرعی دچار خدشه شده است، که باید این الزام را مجدد بازگردانیم یعنی وظیفه اصلی این طرح مخصوصا در ماده یک که مورد مناقشه میان مجلس و شورای نگهبان است، بحث الزام، اعتبار و همچنین ضمانت اجرای آن بوده و اصرار نمایندگان مجلس بر ابطال اسناد عادی است یعنی اگر کسی از این تاریخ به بعد سند عادی تنظیم کند بر طبق مصوبه مجلس معامله باطل است که البته در نسخههای اول تا چهارم مصوبه مجلس شورای اسلامی تغییرات زیادی در این ماده به وجود آمده است.
برخی از حقوقدانان بیان کردهاند به جای ابطال از ضمانت غیرقابل استناد استفاده شود، ولی فقها اعلام کردهاند که این نوع معاملات از لحاظ شرعی درست است و شورای نگهبان بر نظر خود نسبت به این موضوع اصرار داشت و انتظار اصلی سازمان ثبت اسناد نسبت به ماده یک این است که این معاملات را باطل اعلام کنند یا حداقل طبق قوانین و مقررات ماده ۴۸ قانون ثبت، غیر قابل استناد باشد و در هیچ یک از محاکم و مراجع قابل استناد نباشد.
تسهیل در اجرای ثبت از انتظارات سازمان ثبت است
موضوع دیگری که از انتظارات سازمان ثبت بوده بحث تسهیل در اجرای ثبت است. ثبت اراضی دولتی تمام شده و در ثبت اراضی دولتی نظام ثبتی ایستا است یعنی مالکیت تغییر نمیکند مگر اینکه مالکیت دستگاه اجرایی به دستگاه دیگر تغییر کند، اما در مورد اراضی خصوصی یک نظام ثبت پویا، یعنی مالکیت زنده داریم و مالکیت با توجه به انتقال قهری یا قراردادی منتقل میشود این انتقال دارای توابع، شرایط و الزامات قانونی است که این بحث تسهیل و تسهیل گری در مواد ۵ الی ۱۰ این طرح پیش بینی شده است.
در فرایند های تنظیم سند رسمی فرایندهای غیرثبتی تسهیل شود
یکی از مشکلات اصلی نظام ثبتی، نگاه حاکمیت به ثبت است، ثبت را به عنوان یک گلوگاه در نظر میگیرند زمانی که شخصی درخواست سند میکند ابتدا از او مجوز شهرداری میخواهند و با توجه با اینکه وظیفه نظارت باید از زمان ساختوساز باشد و شهرداری باید این نظارت را انجام دهد، ولی متاسفانه اخذ مجوز از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انتظار میرود به طور مثال در منطقه ۲۲ تهران ۹۰ درصد آپارتمانهای بلندمرتبه به دلیل مشکلات مربوط به ساخت و ساز و گواهی ساختمان و پایانکار شهرداری به ثبت نرسیده است. در طرح الزام به تنظیم سند رسمی به دنبال این هستیم که این فرایندهای غیرثبتی تسهیل شود.
در مورد اراضی کشاورزی قانون منع خرد شدن اراضی کشاورزی وجود دارد که برخی از مواد آنها با قانون حدنگار تعارض دارد. در شهرهای شمالی بیش از ۹۰ درصد اراضی خرد شده است و زمانی که میخواهیم مالکیت را ثبت کنیم میگویند به دلیل اینکه اراضی خرد شده است باید از ثبت آن جلوگیری کرد.در یکی از تبصرههای ماده ۱۰ طرح الزام مطرح شده است که با حفظ کاربری کشاورزی باید برای هر حدنصابی سند مالکیت صادر شود.
اسناد عادی تعیین تکلیف شود
انتظار دیگری که از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور وجود دارد بحث تعیین تکلیف اسناد عادی است در مواد ۱ و ۳ و ۱۰ این طرح این موضوع تعیین تکلیف شده که یک سامانهای طراحی خواهد شد و مردم به این سامانه مراجعه میکنند و اسناد عادی خود را بارگذاری و مستندات به صورت الکترونیک ارسال میشود و ادارات ثبت در موعد زمانی نسبت به ثبت آن اقدام میکنند.
تبصره دخالت مشاوران املاک در امور ثبتی حذف شود
یکی از ایرادات این طرح دخالت مشاوران املاک در امور ثبتی است متاسفانه در تبصره ۲ ماده ۳ این طرح آمده است که در صورت توافق طرفین از طریق سامانه و مشاوران املاک میتوانند نسبت به تنظیم سند اقدام کنند که این روش غیر اصولی است و در مبانی ثبتی در نظامات داخلی و بین المللی وجود ندارد. ثبات و اعتبار اسناد رسمی بر این است که سند نزد سردفتر به عنوان یک مقام رسمی و مطلع و متخصص تنظیم شود و حضور شخص ثالث رسمی موجب اعتباربخشی به معاملات میشود در حالی که مشاورین املاک این تخصص و صلاحیت را ندارد و نظارت و کنترل بر آنها امکان پذیر نمیباشد و لذا حذف این تبصره پیشنهاد میشود.
بر طبق قانون حدنگار وظیفه حدنگاری بر عهده سازمان ثبت نهاده شده است و نقشه اراضی و املاک برای تمامی عرصههای اراضی توسط این سازمان تهیه شده اما به دلیل نوع نگاه وزارت جهاد کشاورزی و سازمانهای تابعه مالکیت و کاربری این اراضی در سامانههای ثبتی امکان تثبیت ندارد که با تصویب قانون این مشکل حل میشود.
با توجه به رویکردهای جدید قوه قضاییه و برنامههای سند تحول و تعالی، مانعی برای اجرای این طرح در سازمان ثبت اسناد وجود ندارد. سازمان ثبت طی یکسال اخیر بیش از ۷۰ واحد ثبتی ایجاد کرده و بیش از ۵۶ قرارداد با پیمانکاران نقشهبرداری منعقد کرده است.
در همین زمینه نرمافزار جامع کاداستر را طراحی کردهایم همچنین سامانه جدیدی تحت عنوان کاتب در حال راه اندازی است و تمام فعالیتهای رسمی را مورد رصد قرار میدهد بنابراین به لحاظ امکانات مشکلی در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور وجود ندارد.
اما برای اجرایی شدن کاداستر ابتدا باید قطعات مالکیت افراد مشخص شود بگوییم در این روستا زمین کشاورزی و مسکونی داخل بافت شهر مال چه کسی است ، طرح الزام برای این است، تا ضمانت حقوقی مناسبی برای آن در نظر گرفته نشود طرح کاداستر مسکونی در شهرها و بافتهای روستایی انجام نمیشود،سازمان ثبت در الکترونیکی کردن فرآیندها از سازمانهای پیشرو بوده است زمانی که سامانههای الکترونیکی داشتیم سازمانهای دیگه مثل امور مالیاتی و شهرداری این پلتفرمها را نداشتند و اکنون از روی دیتاهای ما این کارها را انجام میدهند.
طرح الزام به تنظیم سند رسمی اراضی و املاک را مدیریت و از وقوع جرایم مالی جلوگیری می کند
در حال حاضر به سازمان امور اراضی اعلام میشود که از طریق سامانه به سازمان ثبت اسناد مختصات کشاورزی را ارائه کنید تا کمتر از ۴۸ ساعت صدور سند را انجام دهیم. متولی جهاد کشاورزی به دلیل قانون منع خرد شدن ۱۰ میلیون هکتار از اراضی باقی مانده اطلاعات را مجوز نمیدهند تا سند صادر کنیم بنابراین مشکل عدم اجرای حدنگار از جای دیگری است.طرح الزام به تنظیم سند رسمی دارای ظرفیتهای اجرایی مناسبی است که در صورت تصویب آن در مجمع تشخیص مصلحت نظام میتوان شاهد تحول زیادی در حوزه مدیریت اراضی و املاک و تثبیت مالکیت و پیشگیری از وقوع جرایم مالی باشیم.
عاصف حمداللهی مدیر دفتر نظارت بر اجرای اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور: تعارضات موجود در سند عادی و رسمی از آثار تصویب قانون ثبت و عدم التزام به این قانون بود، با تصویب قانون ثبت و الزام به صدور سند رسمی برای املاک همچنان با پذیرش اسناد عادی در معاملات مواجه هستیم و این عدم التزام به قانون باعث به وجود آمدن تعارضات زیادی در انتقال اسناد و فروش املاک شده است.
برخی کشورها در تعارضات اسناد رسمی و اسناد عادی، سند رسمی را مورد اعتبار دانسته و برای اسناد غیر رسمی بهرهای از اعتبار قائل نشدهاند و همین موضوع باعث شده که آمار تعارضات در این کشورها به میزان قابل توجهی کاهش یابد.
در کشور ما با وجود تصویب قانون ثبت محاکم قضایی همچنان برای اسناد عادی اعتبار قایل هستند و بر اساس قانون اگر فردی با سند عادی به حاکم مراجع کند نمیتواند در تعارض با سند رسمی برآید، اما این قانون ضمانت اجرایی ندارد و کماکان معاملاتی با سند عادی انجام میشود یعنی با سند عادی و بر اساس شهادت شهود میتوان مورد معامله عادی را ثبت کرد و در مقام تعارض با سند رسمی قرار گرفت.
این در حالی است که مجلس شورای اسلامی و مجمع تشخیص مصلحت نظام میتوانند از ابزار قانونی خود استفاده کرده و قانونگذار را ملزم کنند که این مشکل را که ناشی از اعتباربخشی به سند عادی است رفع کنند.
بیانات رهبر معظم انقلاب همواره از باب اقتضای زمان و رفع این مشکلات بوده است، به فرموده ایشان اگر قانون از نظر شورای نگهبان مشکلی هم داشته باشد مصلحت کشور در این است که این قانون دنبال شود و این نشان میدهد که فقه اسلامی ما پویاست و اقتضائات زمان خود را در نظر دارد.
دفتر فقه معاصرحوزههای علمیه به تازگی تحقیقاتی را در این خصوص در کشورهای اسلامی انجام داده و نتایج این تحقیقات را برای مقام معظم رهبری ارسال کرده است ، بر اساس این تحقیقات در بسیاری از کشورهای عربی و اسلامی اسناد عادی مثل اسناد رسمی دارای اعتبار به خصوص برای دوطرف معامله است و هرچند در تعارضات و نحوه اثبات ادعا اختلافاتی وجود دارد، ولی اعلام بطلان ثبوتی مورد پذیرش نیست.
اما تحقیقات گسترده در سازمان ثبت و اسناد و املاک کشور درباره این موضوع انجام شده است نشان می دهد که اینگونه نیست در کشورهای اسلامی و عربی اسنادی عادی قابل استناد باشند؛ و در بین کشورهای اسلامی کشورهای لبنان، مصر، الجزایر، ترکیه، امارات و عربستان نیز ضمانت اجرایی که در ماده ۴۸ قانون کشور ما وجود دارد در هیچکدام از این کشورها مشاهده نشده و اگر هم باشد غیر قابل استناد است.
ماده ۴۸ به شکلی تنظیم شده است که باب تفسیر را برای شوراینگهبان باز گذاشته و براساس گفته این شورا اگر نقل و انتقالات موضوع ماده ۴۶ انجام شود سند عادی در محاکم و ادارات قابل پذیرش نیست، اما با شهادت شهود میتوان مفاد آن را اثبات کرد.
شهادت شهود را نقطه ضعف این قانون است، اگر این ماده قانونی به شکلی تنظیم میشد که قایل به این تفکیک نبود و انتقال املاک در محاکم فقط با وجود سند رسمی انجام میشد و موضوع شهادت شهود را کنار میگذاشت تعارضات کمتری به وجود میآمد.
قانون ثبت در کشور لبنان اینگونه است که در موضوع ثبت املاک فقط تثبیت مالکیت در نزد دفتر اسناد رسمی مورد پذیرش است و از سال ۱۹۲۰ که قانون نظام ثبت املاک در این کشور تصویب شد اگر نقل و انتقال با سند غیر رسمی انجام شود هیچ اثر حقوقی ندارد.در کشور مصر نیز از سال ۱۹۴۶ که قانون ثبت املاک این کشور تصویب شد بر اساس ماده ۹ این قانون کلیه عقود مربوط به حقوق عینی اصلی از ایجاد، تغییر و زوال در صورت عدم ثبت رسمی اثر قرارداد حاصل نمیشود.در کشور ترکیه نیز طبق قانون مدنی این کشور و بر اساس ماده ۱۰۲۱ حقوق عینی موضوع ثبت تا زمانی که به ثبت نرسد موجودیت پیدا نمیکند.
بر طبق قانون فدرال معاملات مدنی در کشور امارات متحده عربی نیز اگر معاملهای ثبت رسمی نشود هیچگونه اثری برای آن در نظر گرفته نمیشود.در ایالتهای شارجه، دبی و ابوظبی که هرکدام قانون ثبت دارند هم الزام و هم عدم ثبت موجب انتقال املاک نمیشود. عربستان از سال ۲۰۱۹ یک قانون جدید را پیش نویس کرد که بر اساس ماده ۱۷ این قانون اگر ثبت به صورت رسمی نباشد هیچ اثری بین متعاقدین در مقابل شخص ثالث ایجاد نمیکند.
تمام این کشورها اسلامی دارای قوانین ثبتی مشخص هستند و در این قوانین مصلحت عمومی در نظر گرفته شده است چرا در کشور ما نیز به عنوان یک کشور اسلامی که مصلحت عموم مردم مدنظر رهبر معظم انقلاب نیز هست این نظم و انتظام وجود ندارد؟
قانون ثبت از ابتدا با هدف امنیت بخشی به معاملات در کشور تصویب شده است، اگر بخواهیم در معاملات کوچکترین اعتباری به سند عادی بدهیم مساوی با بیاعتبار کردن سند رسمی است. لازم است قانونگذار به اسناد رسمی التزام داشته باشد و نقل و انتقال املاک فقط از طریق اسناد رسمی و در دفتر اسناد رسمی انجام شود تا نقض و غرضی در این قانون صورت نگیرد.
عمده بحث این است که تعارض بین اسناد عادی و رسمی را باید حل کنیم در قانون ثبت کشورها به درستی و به شکلی مستقیم به سمت قاعده برای رفع تعارض رفتند که ما نیز باید برای آن قاعده وضع کنیم ضمانت اجرای کیفری اصلا ضمانت اجرای مناسبی نیست. همین قانون را همه کشورها به تصویب رساندند، اما ما کماکان مشکلاتی، چون عدم اجرا را مطرح میکنیم که به نظر من هیچ چارهای جز بطلان مطلق نیست.
انتهای پیام/