شرایط حقوقی ساخت و سازها
امروزه به منظور سامانبخشی به سیمای شهر، ملاحظاتی از قبیل اصول معماری، فنی و بهداشتی در احداث بنا در هر محلی تابع یکسلسله ضوابط و قواعدی است که الزاماً باید رعایت شود لذا دانستن قوانین مربوط به ساخت و سازها در ارتباط با افرادی که قصد تغییر در بنای مسکونی یا تجاری خود دارند، یکی از ضرورتهایی است که از طرح پروندههای وقتگیر و پرهزینه دادگستری میکاهد.
کد خبر: ۴۴۸۶۷۸
تاریخ: ۰۹ شهريور ۱۳۹۷ - ۰۹:۵۴
خبرگزاری میزان - 
به گزارش خبرنگار گروه حقوقی و قضایی ، امروزه به منظور سامانبخشی به سیمای شهر، ملاحظاتی از قبیل اصول معماری، فنی و بهداشتی در احداث بنا در هر محلی تابع یکسلسله ضوابط و قواعدی است که الزاماً باید رعایت شود لذا دانستن قوانین مربوط به ساخت و سازها در ارتباط با افرادی که قصد تغییر در بنای مسکونی یا تجاری خود دارند، یکی از ضرورتهایی است که از طرح پروندههای وقتگیر و پرهزینه دادگستری میکاهد.
به گزارش خبرنگار گروه حقوقی و قضایی ، امروزه به منظور سامانبخشی به سیمای شهر، ملاحظاتی از قبیل اصول معماری، فنی و بهداشتی در احداث بنا در هر محلی تابع یکسلسله ضوابط و قواعدی است که الزاماً باید رعایت شود لذا دانستن قوانین مربوط به ساخت و سازها در ارتباط با افرادی که قصد تغییر در بنای مسکونی یا تجاری خود دارند، یکی از ضرورتهایی است که از طرح پروندههای وقتگیر و پرهزینه دادگستری میکاهد. بهطور مثال باید دانست در هنگام صدور پروانه جهت ساختمان جدید باید در طرح ساختمانی یا تغییرات آن حداقل تعداد محلهای پارکینگ،بر اساس معیارهای مشخصشده در ضوابط مربوطه پیشبینی شده باشد همچنین اگر سازه از لحاظ فنی قابل تحکیم و مقاومسازی نباشد یا ذینفع در زمان تعیینشده نسبت به مقاومسازی اقدام نکند، حکم مقتضی نسبت به قلع بنا صادر میشود و به اجرا گذاشته خواهد شد. جزییات این ضوابط و مقررات در سایت شهرداری هر استان قابل دسترسی است زیرا برخی از ضوابط بسته به وضعیت هر استان به تناسب شرایط بومی یا حتی نواحی مختلف یک شهر، متفاوت است.
در شرایط کنونی با پیچیده شدن مسایل شهری، تنوع و کثرت نیازها و احتیاجات نمیتوان شهرها را به حال خود رها کرد تا بدون اتکا به طرحهای جامع، هادی و تفصیلی شکل گیرند از این رو رعایت طرحهای شهری در ساخت و سازها بهعنوان یکی از بنیادیترین ابزار شکلدهی شهرها براساس نظم و برنامه از پیش تعیینشده ضروری است
در شرایط کنونی با پیچیده شدن مسایل شهری، تنوع و کثرت نیازها و احتیاجات نمیتوان شهرها را به حال خود رها کرد تا بدون اتکا به طرحهای جامع، هادی و تفصیلی شکل گیرند از این رو رعایت طرحهای شهری در ساخت و سازها بهعنوان یکی از بنیادیترین ابزار شکلدهی شهرها براساس نظم و برنامه از پیش تعیینشده ضروری است
در این ارتباط طرح جامع شهری با هدف مشخص کردن جهتهای توسعه و تدوین برنامه شهری و نیز تأمین نیازمندیهای آن بر مبنای پیشبینیها و اهداف توسعه شهری، تهیه میشود.
به علاوه طرح هادی شهری عبارت از طرحی است که در آن جهت گسترش آتی شهر و نحوه استفاده از زمینهای شهری برای عملکردهای مختلف استفاده میشود. طرح تفصیلی نیز که رعایت آن الزامی است، عبارت از طرحی است که بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر؛ نحوه استفاده از زمینهای شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها، وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور، میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویتهای مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن، تعیین شده و نقشهها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم میشود.
موارد تخلفات ساختمانی
تخلفات ساختمانی به معنای نقض قوانین و ضوابط شهرسازی، فنی، ایمنی و بهداشتی در احداث ساختمان بوده و ابهام در قوانین و مقررات ناظر بر ساخت و ساز از جمله علل تخلف ساختمانی است. مبنا و مستند رسیدگی به تخلفات ساختمانی در محدوده قانونی و حریم مصوب شهرها ماده صد قانون شهرداریها و تبصرههای یازدهگانه آن و در خارج از حریم مصوب شهرها، کمیسیون بند ۳ تبصره ۲ ماده ۹۹ قانون شهرداریها است.
در این ارتباط به هرگونه ساخت و سازی که فاقد مجوز کتبی از مرجع صدور پروانه باشد بنای فاقد پروانه گفته میشود. حتی اگر مراحل صدور پروانه ساختمانی و پرداخت عوارض نیز توسط مؤدی انجام شده اما مبادرت به اخذ پروانه نکرده باشد و شروع به احداث ساختمان خود کند، باز هم میتوان آن را ساخت و ساز بدون پروانه به شمار آورد.
حسب قانون چنانچه پلاکی فاقد پلاک ثبتی بوده و در آن ملک اقدام به احداث بنای غیرمجاز شده باشد، نداشتن سند مالکیت مانع رسیدگی و طرح موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری نخواهد بود.
در مورد ساخت اضافه بنای زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی و در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی، کمیسیون شهرداری میتواند به جای حکم تخریب، سازنده را موظف به پرداخت جریمهای کند که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجادشده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد. که در تعیین قیمت اعیانی آن تاثیرگذار است.
بدیهی است در فرضی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری کند، مرجع صدور مکلف است مجدداً پرونده را به کمیسیون مذکور ارجاع و صدور رأی تخریب را تقاضا کند. کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد کرد.
از طرفی دیگر، هر نوع احداث بنا مغایر با کاربری تعیینشده برای زمین بهعنوان تغییر کاربری محاسبه میشود و قابل طرح در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است.
لازم است اشاره شود، تخلف تراکم اضافی اصولاً تحت عنوان تخلف از اصول شهرسازی و بعضاً از ضوابط فنی یا بهداشتی قابل رسیدگی است. مرجع صدور پروانه بعد از اخذ جریمه باید گواهی پایان ساخت را صادر کند.
در هر مورد که مرجع صدور پروانه، حکم صادره درباره جریمه را به اجرا بگذارد، احداث بنای مازاد که قبل از آن غیرمجاز محسوب میشد، مجاز شناخته میشود اما نکته مهم این است که اعتبار رأی بقای جریمه کمیسیون بر تراکم اضافه تنها تا زمانی است که آن ساختمان پابرجا است و در صورت تخریب و تجدید بنا، استناد به رأی صادرشده برای استفاده از تراکم مازاد در ساخت مجدد به هیچ وجه قابل قبول نخواهد بود.
چگونگی تعبیه پارکینگ در مجتمعهای آپارتمانی
تأمین و احداث تمامی پارکینگهای مورد نیاز طبق ضوابط مصوب کمیسیون ماده ۵ شهر تهران تعیینشده در پروانههای ساختمانی هر یک از کاربریها، برای تمامی ساختمانها و در همه پهنهها الزامی است و صدور هر گونه عدم خلاف یا گواهی پایان کار، منوط به تأمین کلیه پارکینگهای مورد نیاز مذکور، در همان ساختمان یا در پارکینگهای مشاعی با فاصله حداکثر ۲۵۰ متر خواهد بود اما در این خصوص، تفکیک پارکینگها در مجتمعهای آپارتمانی با رعایت کلیه حقوق مالکان و خریداران بدون اشکال و موانع بعدی صورت میگیرد. در واقع، این اقدام در مورد تفکیک اعیان مطلوبیت بیشتری یافته و صورتمجلس تفکیکی با رعایت همه جوانب قانون تنظیم میشود.
به این ترتیب در صورتمجالس تفکیکی همواره تعداد پارکینگها در قسمت مفروزات با مساحت، حدود و شماره قطعه تعیین میشوند و به هنگام انتقال با توجه به صورتمجلس پارکینگ متعلق به آپارتمان را با شماره، مساحت و حدود دقیقاً در سند قید خواهند کرد.
بنابراین چون پارکینگها جزو مفروزات ساختمانها هستند، جای اعتراض برای کسانی که پارکینگ نداشته باشند باقی نمیگذارد. مطلبی که باید مورد توجه قرار گیرد و به واحدهای ثبتی مربوط میشود، این است که در تنظیم صورتمجلس تفکیکی برای تعاریف حدود آپارتمان و مفروزات، دیگر ابعاد ذکر نمیشود و عدم ذکر ابعاد در مفروزاتی که در یک طبقه قرار گرفته باشند، مثل انباریها و پارکینگها و بعضاً موقعیت مکانی چند واحد مفروز انباری یا پارکینگ یا انباری به راحتی مقدور نخواهد بود.
به عنوان مثال، چند واحد پارکینگ حدود چهارگانه خود را به محوطه مشاعی محدود میدارند که فقط ملاحظه نقشه، شماره آنها را مشخص خواهد کرد لذا نقشهبرداران و نماینده ثبت باید به این نکته توجه کنند که ذکر حدود پارکینگها و انباریهای مفروز باید به ترتیبی باشد که با تعریف یک یا دو حد، موقعیت مکانی آنها معلوم شود و از تعاریف بسیار مختصر که چند پارکینگ یا انباری را شبیه به هم معرفی میکند، پرهیز کنند تا موجبات اشکال بعدی را فراهم نیاورد.
لازم به یادآوری است، با انتقال قطعات آپارتمانی در صورت وجود انباری و پارکینگ یا یکی از آنها، دفترخانه اسناد رسمی تعلق آن را به آپارتمان در سند انتقال صراحتاً قید و اعلام می کند که خریدار با مراجعه به واحد ثبتی، سند مالکیت آپارتمان و ملحقات آن را که انباری یا پارکینگ یا احتمالاً چند انباری و یا چند پارکینگ باشد در یک جلد سند مالکیت دریافت میدارد.
بدین ترتیب در حال حاضر، انباری و پارکینگ یا انباریها و پارکینگهای متعلق به آپارتمان مشخص میشود و معمولاً در صورتمجلس تفکیکی قید میشود انباریها و پارکینگها به تنهایی قابل انتقال نیست.
در اینجا این پرسش مطرح میشود که آیا بعد از صدور اسناد مالکیت قطعات و اختصاص یافتن انباریها و پارکینگها به قطعات آپارتمانی، مالک آن میتواند انباری یا پارکینگ را به غیر انتقال دهد؟ یا به عکس مالک میتواند فقط آپارتمان را مورد انتقال قرار داده و انباری یا پارکینگ متعلق به آپارتمان را برای خود باقی بگذارد؟
در پاسخ باید گفت هرچند انباریها و پارکینگها به صورت مفروز بوده و حدود برای آنها مشخص شده است اما مستقل تام نیستند و جزو ملحقات مجموعه ساختمانی مورد تفکیک محسوب میشوند و انتقال آنها به اشخاص غیر یعنی افرادی که در مجموعه مالکیتی ندارند، ممکن نیست یا اگر انتقال بهنحوی صورت پذیرد که انباری یا پارکینگ یا فقط آن دو در ید مالک آن باقی باشد صحیح نیست.
اما انتقال واحدهای انباری و پارکینگ بعد از صدور اسناد مالکیت به اشخاصی که در مجموعه مورد تفکیک مالکیت دارند بلامانع است.
واحدهای ثبتی میتوانند پس از انجام معامله و اخذ مدارک انتقال رسمی با توضیح لازم در سوابق ثبتی و پیشنویس سند مالکیت، قطعه یا قطعات خریداری جدید را به واحد آپارتمانی مورد مالکیت قبلی خریدار ملحق کنند.
موارد تخلفات ساختمانی
تخلفات ساختمانی به معنای نقض قوانین و ضوابط شهرسازی، فنی، ایمنی و بهداشتی در احداث ساختمان بوده و ابهام در قوانین و مقررات ناظر بر ساخت و ساز از جمله علل تخلف ساختمانی است. مبنا و مستند رسیدگی به تخلفات ساختمانی در محدوده قانونی و حریم مصوب شهرها ماده صد قانون شهرداریها و تبصرههای یازدهگانه آن و در خارج از حریم مصوب شهرها، کمیسیون بند ۳ تبصره ۲ ماده ۹۹ قانون شهرداریها است.
در این ارتباط به هرگونه ساخت و سازی که فاقد مجوز کتبی از مرجع صدور پروانه باشد بنای فاقد پروانه گفته میشود. حتی اگر مراحل صدور پروانه ساختمانی و پرداخت عوارض نیز توسط مؤدی انجام شده اما مبادرت به اخذ پروانه نکرده باشد و شروع به احداث ساختمان خود کند، باز هم میتوان آن را ساخت و ساز بدون پروانه به شمار آورد.
حسب قانون چنانچه پلاکی فاقد پلاک ثبتی بوده و در آن ملک اقدام به احداث بنای غیرمجاز شده باشد، نداشتن سند مالکیت مانع رسیدگی و طرح موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری نخواهد بود.
در مورد ساخت اضافه بنای زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی و در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی، کمیسیون شهرداری میتواند به جای حکم تخریب، سازنده را موظف به پرداخت جریمهای کند که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجادشده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد. که در تعیین قیمت اعیانی آن تاثیرگذار است.
بدیهی است در فرضی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری کند، مرجع صدور مکلف است مجدداً پرونده را به کمیسیون مذکور ارجاع و صدور رأی تخریب را تقاضا کند. کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد کرد.
از طرفی دیگر، هر نوع احداث بنا مغایر با کاربری تعیینشده برای زمین بهعنوان تغییر کاربری محاسبه میشود و قابل طرح در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است.
لازم است اشاره شود، تخلف تراکم اضافی اصولاً تحت عنوان تخلف از اصول شهرسازی و بعضاً از ضوابط فنی یا بهداشتی قابل رسیدگی است. مرجع صدور پروانه بعد از اخذ جریمه باید گواهی پایان ساخت را صادر کند.
در هر مورد که مرجع صدور پروانه، حکم صادره درباره جریمه را به اجرا بگذارد، احداث بنای مازاد که قبل از آن غیرمجاز محسوب میشد، مجاز شناخته میشود اما نکته مهم این است که اعتبار رأی بقای جریمه کمیسیون بر تراکم اضافه تنها تا زمانی است که آن ساختمان پابرجا است و در صورت تخریب و تجدید بنا، استناد به رأی صادرشده برای استفاده از تراکم مازاد در ساخت مجدد به هیچ وجه قابل قبول نخواهد بود.
چگونگی تعبیه پارکینگ در مجتمعهای آپارتمانی
تأمین و احداث تمامی پارکینگهای مورد نیاز طبق ضوابط مصوب کمیسیون ماده ۵ شهر تهران تعیینشده در پروانههای ساختمانی هر یک از کاربریها، برای تمامی ساختمانها و در همه پهنهها الزامی است و صدور هر گونه عدم خلاف یا گواهی پایان کار، منوط به تأمین کلیه پارکینگهای مورد نیاز مذکور، در همان ساختمان یا در پارکینگهای مشاعی با فاصله حداکثر ۲۵۰ متر خواهد بود اما در این خصوص، تفکیک پارکینگها در مجتمعهای آپارتمانی با رعایت کلیه حقوق مالکان و خریداران بدون اشکال و موانع بعدی صورت میگیرد. در واقع، این اقدام در مورد تفکیک اعیان مطلوبیت بیشتری یافته و صورتمجلس تفکیکی با رعایت همه جوانب قانون تنظیم میشود.
به این ترتیب در صورتمجالس تفکیکی همواره تعداد پارکینگها در قسمت مفروزات با مساحت، حدود و شماره قطعه تعیین میشوند و به هنگام انتقال با توجه به صورتمجلس پارکینگ متعلق به آپارتمان را با شماره، مساحت و حدود دقیقاً در سند قید خواهند کرد.
بنابراین چون پارکینگها جزو مفروزات ساختمانها هستند، جای اعتراض برای کسانی که پارکینگ نداشته باشند باقی نمیگذارد. مطلبی که باید مورد توجه قرار گیرد و به واحدهای ثبتی مربوط میشود، این است که در تنظیم صورتمجلس تفکیکی برای تعاریف حدود آپارتمان و مفروزات، دیگر ابعاد ذکر نمیشود و عدم ذکر ابعاد در مفروزاتی که در یک طبقه قرار گرفته باشند، مثل انباریها و پارکینگها و بعضاً موقعیت مکانی چند واحد مفروز انباری یا پارکینگ یا انباری به راحتی مقدور نخواهد بود.
به عنوان مثال، چند واحد پارکینگ حدود چهارگانه خود را به محوطه مشاعی محدود میدارند که فقط ملاحظه نقشه، شماره آنها را مشخص خواهد کرد لذا نقشهبرداران و نماینده ثبت باید به این نکته توجه کنند که ذکر حدود پارکینگها و انباریهای مفروز باید به ترتیبی باشد که با تعریف یک یا دو حد، موقعیت مکانی آنها معلوم شود و از تعاریف بسیار مختصر که چند پارکینگ یا انباری را شبیه به هم معرفی میکند، پرهیز کنند تا موجبات اشکال بعدی را فراهم نیاورد.
لازم به یادآوری است، با انتقال قطعات آپارتمانی در صورت وجود انباری و پارکینگ یا یکی از آنها، دفترخانه اسناد رسمی تعلق آن را به آپارتمان در سند انتقال صراحتاً قید و اعلام می کند که خریدار با مراجعه به واحد ثبتی، سند مالکیت آپارتمان و ملحقات آن را که انباری یا پارکینگ یا احتمالاً چند انباری و یا چند پارکینگ باشد در یک جلد سند مالکیت دریافت میدارد.
بدین ترتیب در حال حاضر، انباری و پارکینگ یا انباریها و پارکینگهای متعلق به آپارتمان مشخص میشود و معمولاً در صورتمجلس تفکیکی قید میشود انباریها و پارکینگها به تنهایی قابل انتقال نیست.
در اینجا این پرسش مطرح میشود که آیا بعد از صدور اسناد مالکیت قطعات و اختصاص یافتن انباریها و پارکینگها به قطعات آپارتمانی، مالک آن میتواند انباری یا پارکینگ را به غیر انتقال دهد؟ یا به عکس مالک میتواند فقط آپارتمان را مورد انتقال قرار داده و انباری یا پارکینگ متعلق به آپارتمان را برای خود باقی بگذارد؟
در پاسخ باید گفت هرچند انباریها و پارکینگها به صورت مفروز بوده و حدود برای آنها مشخص شده است اما مستقل تام نیستند و جزو ملحقات مجموعه ساختمانی مورد تفکیک محسوب میشوند و انتقال آنها به اشخاص غیر یعنی افرادی که در مجموعه مالکیتی ندارند، ممکن نیست یا اگر انتقال بهنحوی صورت پذیرد که انباری یا پارکینگ یا فقط آن دو در ید مالک آن باقی باشد صحیح نیست.
اما انتقال واحدهای انباری و پارکینگ بعد از صدور اسناد مالکیت به اشخاصی که در مجموعه مورد تفکیک مالکیت دارند بلامانع است.
واحدهای ثبتی میتوانند پس از انجام معامله و اخذ مدارک انتقال رسمی با توضیح لازم در سوابق ثبتی و پیشنویس سند مالکیت، قطعه یا قطعات خریداری جدید را به واحد آپارتمانی مورد مالکیت قبلی خریدار ملحق کنند.
منبع: معاونت فرهنگی قوه قضاییه