تشریح راهکارهای پیشنهادی برای تعادلبخشی به بازار مسکن
جلسه هم اندیشی با حرفه ورزان و صاحب نظران با موضوع چالشهای بخش مسكن و راهكارهای آن با حضور وزیر راه و شهرسازی و در جهت بررسی راهکارهای پیشنهادی برای تعادل بخشی به بازار در شرایط اقتصادی و سیاسی برگزار شد.
کد خبر: ۴۳۳۸۳۲
تاریخ: ۱۴ تير ۱۳۹۷ - ۱۲:۳۵
خبرگزاری میزان -
به گزارش گروه اقتصاد به نقل از پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، جلسه هم اندیشی با حرفه ورزان و صاحب نظران با موضوع چالشهای بخش مسکن و راهکارهای آن امروز با حضور عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی، محمدسعید ایزدی معاون معماری و شهرسازی وزیر راه و شهرسازی، حمیدرضا عظیمیان مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، هوشنگ عشایری معاون وزیر و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران، حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، حبیباله طاهرخانی معاون وزیر و مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید، ابوالقاسم رحیمی انارکی مدیرعامل بانک مسکن، محمد علیزاده معاون وزیر و مدیرعامل سازمان مجری ساختمانها و تاسیسات دولتی و عمومی کشور، احمد اصغری مهرآبادی قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در طرح مسکن مهر و مشاوران وزیر در امور مالی و مسکن برگزار شد.
وزیر راه و شهرسازی در این جلسه با بیان اینکه مدتی است سطح عمومی قیمتها و همچنین شرایط عمومی اقتصاد با التهاباتی در بازار مواجه شده است گفت: این امر متأسفانه نگرانیهایی را در حوزههای مختلف به وجود آورده و به دلیل اهمیت بالا حساسیتهایی را در دولت، مجلس شورای اسلامی، انجمنهای حرفهای و صنفی و مطبوعات ایجاد کرده است.
آخوندی با تأکید براینکه قطعا بخشی از تحولات اقتصادی از ساختارهای اقتصادی کلان ناشی شده و خود را در حوزههای گوناگون نشان میدهد گفت: قطعا مسائل سیاسی و بینالمللی نیز به سهم خود تأثیراتی در این بازار ایجاد کردهاند که قصد داریم در این جلسه به بررسی آنها بپردازیم.
وی با بیان اینکه باید با کمک تمامی ابزارهای در دست که هرچند ممکن است ما را در این عرصه محدود کنند ببینیم که برای وضعیت فعلی چه کاری میتوانیم انجام دهیم گفت: نگاه ما در این جلسه درون بخشی خواهد بود هرچند که ما نیز به عنوان یک بخش اقتصادی از اقتصاد کلانی متأثر شده و تحت تأثیرش قرار میگیریم.
این مقام مسئول ادامه داد: در این جلسه از تمامی صاحبنظران، نمایندگان صنوف مرتبط، اساتید دانشگاه، رسانه، سازمان برنامه و بودجه، مجلس شورای اسلامی و ... درخواست کردیم تا ضمن گردهمایی به رایزنی در این باره پرداخته و این مسئله را مورد تحلیل قرار دهیم.
وزیر راه و شهرسازی در این خصوص تأکید کرد: همکاران ما در وزارت راه و شهرسازی یک پیشنهاد اولیه را تهیه و در این جلسه در اختیار حضار قرار دادند، پیشنهاداتی که برخی دارای نکات جدید، برخی در جهت تسریع اقدامات در حال انجام و بعضی دیگر تشدید کننده اقدامات پیشین در حوزه مسکن هستند.
آخوندی این پیشنهادات را به عنوان یک پیشنویس اولیه کارشناسی قلمداد کرد و افزود: در این جلسه قصد داریم تا همگی بر این راهکارها اعمال نظر کرده تا نتایج مطلوبی را به دست آوریم.
متن راهکارهای ارائه شده تحت عنوان راهکارهای تعادلبخشی به بازار مسکن در شرایط اقتصادی و سیاسی خارجی به شرح زیر است:
بازار مسکن به مانند بسیاری از بازارهای دیگر اقتصادی، در ماههای اخیر با تغییر و تحولاتی مواجه گردید. هر چند دلیل اصلی بیثباتی و افزایش سطح عمومی قیمتها، به مسائل و مشکلات ساختاری در اقتصاد ایران از جمله تحولات روی داده در حجم نقدینگی موجود در کشور و حرکت آن به سمت بازارهای مختلف و همچنین تغییر، تحولات سیاسی بینالمللی و انتظارات تورمی در جامعه باز میگردد، ولی، ضروری است در شرایط فعلی اقداماتی برای تعدیل اثرات منفی تغییر و تحولات فوق در بخش مسکن، تعادل بخشی به بازار مسکن و ایجاد تحرک در فعالیتهای حقیقی این بخش در کنار سایر اقدامها صورت پذیرد. از جمله اقدامهایی که کارشناسان وزارت راه و شهرسازی در این خصوص پیشنهاد دارند به شرح ذیل است.
۱-عرضه بسته تشویقی مالیاتی به منظور افزایش تولید و عرضه مسکن مطابق الگوی مصرف در قالب استیجاری یا ملکی
این بسته میتواند شامل معافیت از پرداخت مالیات بر عملکرد، مالیات بر نقل و انتقال و مالیات بر اجاره باشد.
۲-راهاندازی بازارگاه الکترونیکی
به منظور ایجاد ارتباط مستقیم بین عرضهکنندگان و متقاضیان مسکن و با هدف کاهش هزینه مبادله، بانک مسکن بازارگاهی الکترونیک راهاندازی میکند؛ این بازارگاه در عین حال ارتباط قراردادی بین سازنده، پیشخریدار و بانک را در مرحله ساخت برقرار میکند.
۳-انتقال ماموریت وصول مالیات بر خانههای خالی از سازمان امور مالیاتی به شهرداریها تخصیص این مالیاتها به شهرداریها و مصرف وجوه آن برای اجرای برنامه مسکن اجتماعی
به منظور افزایش عرضه در بازار مسکن، براساس قانون مالیاتهای مستقیم مقرر شده دولت از خانههای خالی مالیات اخذ نماید. باتوجه به امکان شناسایی بهتر این واحدها توسط شهرداریها، اخذ این نوع از مالیات (عوارض) توسط شهرداریها، سهلتر صورت میپذیرد؛ به علاوه این عوارض بهتر است صرف هزینههای بازآفرینی شهری و عرضه مسکن اجتماعی شود.
۴- تسریع در تصویب لایحه قانونی پیشفروش ساختمان به منظور تعادلبخشی با بازار مسکن
یکی از راهکارهای تقویت همزمان طرف عرضه و تقاضای مسکن، توسعه و ساماندهی بازار پیشفروش مسکن است. قانون پیشفروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده، اما رویکرد اصلی این قانون پیشگیری از جرم بوده است. مشکلتر آنکه وظایف دستگاهها و نهادهای ذیربط در این قانون با وظایف ذاتی آن مغایر است و از این رو این قانون اجرایی نشده است.
قانون جدیدی در این خصوص تنظیم شده و ضروری است لایحه مربوط به سرعت در دولت محترم تصویب و به مجلس شورای اسلامی ارسال شود.
۵- کنترل سوداگری در بخش زمین از طریق استفاده از ابزارهای مالیاتی از جمله مالیات بر عایدی سرمایه ناشی از زمین
بخش قابل ملاحظهای از تقاضاهای موجود در بازار مسکن به قصد سوداگری و کسب سود از محل افزایش قیمت زمین صورت پذیرفته. اگر در طول ۵ دهه اخیر نظام مالیاتی کارامد سطح سوداگری در بخش زمین را کاهش میداد، امروز مناسبات ثروت و ساختار تولید در کشور متفاوت میبود. از جمله راهکارهای جلوگیری از تقاضای سوداگرانه در زمین، استفاده از مالیات برعایدی سرمایه یا مالیات بر معاملات مکرر آن است.
۶-حمایت از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ و منطبق با الگوی مصرف با استفاده از سیاستهای تسهیلاتی و معافیتهای مالیاتی
در شرایط فعلی به دلیل وجود تقاضای سوداگرانه و عدم تقارن اطلاعاتی در بخش مسکن، جزء قابل توجهی از ساخت و سازهای کشور با الگوی غالب تقاضا (که عموما تقاضا برای واحدهای مسکونی متوسط و کوچک متراژ است) تطابق ندارد و از این رو به منظور تقویت ساخت و سازهای متناسب با الگوی تقاضا، ضروری است سیاستهای حمایت از تولید و عرضه واحدهای مسکونی منطبق با الگوی مصورف دنبال شود.
۷-تسریع در اجرای برنامه بازآفرینی شهری و نوسازی بافتهای فرسوده با استفاده از زمینهای دولتی و اهرمی کردن منابع محدود بودجهای
باتوجه به محدودیتهای بودجه، تکلیف قانونی برنامه ششم برای اجرای سالیانه پروژههای بازآفرینی در ۲۷۰ محله شهری امکان اجرا نیافت. تا حد امکان برنامههای عملیاتی نوسازی و بهسازی محلات هدف که تهیه و به تصویب رسیده، باید با اهرمی کردن منابع محدود بودجهای و همچنین تخصیص بخشی از اعتبارات دستگاههای خدماترسان و ذیربط در محلات هدف اجرایی شود.
۸-تغییر ماموریت بانک مسکن از بانک تخصصی به بانک توسعهای-تخصصی
باتوجه به نقش تعیین کننده مسکن در بودجه خانوار، شک نیست که تغییر عمده قیمت بر کیفیت زندگی عموم مردم تاثیر بارزی دارد. مهمترین ابزاری که دولتها برای جبران و رویارویی با چرخههای رکود و رونق همراه با تورم و همچنین بیثباتی بازار مسکن در اختیار دارند. بانک مسکن میباشد. چنین بانکی با رعایت اصول بازار میتواند در موقعیتهای مختلف با تحریک تقاضا و عرضه و حتی مشارکت در ساخت مسکن و جهتدهی به کمکهای دولت، ابزار اجرای سیاستها در بخش باشد.
۹-تسریع در عرضه زمینهای وابسته به دولت به منظور افزایش عرضه واحدهای منطبق با الگوی مصرف
دولت و شرکتهای دولتی در درون شهرها زمین دارند. بر اساس ماده ۶ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، کلیه وزارتخانهها، موسسات و شرکتهای دولتی میباید نسبت به واگذاری رایگان اراضی در اختیار خود به وزارت راه و شهرسازی اقدام نمایند. برای تولید و عرضه مسکن مطابق با الگوی مصرف میباید مراحل واگذاری این اراضی تسهیل شده و در واگذاریهای تسریع شود.
وزیر راه و شهرسازی در این جلسه با بیان اینکه مدتی است سطح عمومی قیمتها و همچنین شرایط عمومی اقتصاد با التهاباتی در بازار مواجه شده است گفت: این امر متأسفانه نگرانیهایی را در حوزههای مختلف به وجود آورده و به دلیل اهمیت بالا حساسیتهایی را در دولت، مجلس شورای اسلامی، انجمنهای حرفهای و صنفی و مطبوعات ایجاد کرده است.
آخوندی با تأکید براینکه قطعا بخشی از تحولات اقتصادی از ساختارهای اقتصادی کلان ناشی شده و خود را در حوزههای گوناگون نشان میدهد گفت: قطعا مسائل سیاسی و بینالمللی نیز به سهم خود تأثیراتی در این بازار ایجاد کردهاند که قصد داریم در این جلسه به بررسی آنها بپردازیم.
وی با بیان اینکه باید با کمک تمامی ابزارهای در دست که هرچند ممکن است ما را در این عرصه محدود کنند ببینیم که برای وضعیت فعلی چه کاری میتوانیم انجام دهیم گفت: نگاه ما در این جلسه درون بخشی خواهد بود هرچند که ما نیز به عنوان یک بخش اقتصادی از اقتصاد کلانی متأثر شده و تحت تأثیرش قرار میگیریم.
این مقام مسئول ادامه داد: در این جلسه از تمامی صاحبنظران، نمایندگان صنوف مرتبط، اساتید دانشگاه، رسانه، سازمان برنامه و بودجه، مجلس شورای اسلامی و ... درخواست کردیم تا ضمن گردهمایی به رایزنی در این باره پرداخته و این مسئله را مورد تحلیل قرار دهیم.
وزیر راه و شهرسازی در این خصوص تأکید کرد: همکاران ما در وزارت راه و شهرسازی یک پیشنهاد اولیه را تهیه و در این جلسه در اختیار حضار قرار دادند، پیشنهاداتی که برخی دارای نکات جدید، برخی در جهت تسریع اقدامات در حال انجام و بعضی دیگر تشدید کننده اقدامات پیشین در حوزه مسکن هستند.
آخوندی این پیشنهادات را به عنوان یک پیشنویس اولیه کارشناسی قلمداد کرد و افزود: در این جلسه قصد داریم تا همگی بر این راهکارها اعمال نظر کرده تا نتایج مطلوبی را به دست آوریم.
متن راهکارهای ارائه شده تحت عنوان راهکارهای تعادلبخشی به بازار مسکن در شرایط اقتصادی و سیاسی خارجی به شرح زیر است:
بازار مسکن به مانند بسیاری از بازارهای دیگر اقتصادی، در ماههای اخیر با تغییر و تحولاتی مواجه گردید. هر چند دلیل اصلی بیثباتی و افزایش سطح عمومی قیمتها، به مسائل و مشکلات ساختاری در اقتصاد ایران از جمله تحولات روی داده در حجم نقدینگی موجود در کشور و حرکت آن به سمت بازارهای مختلف و همچنین تغییر، تحولات سیاسی بینالمللی و انتظارات تورمی در جامعه باز میگردد، ولی، ضروری است در شرایط فعلی اقداماتی برای تعدیل اثرات منفی تغییر و تحولات فوق در بخش مسکن، تعادل بخشی به بازار مسکن و ایجاد تحرک در فعالیتهای حقیقی این بخش در کنار سایر اقدامها صورت پذیرد. از جمله اقدامهایی که کارشناسان وزارت راه و شهرسازی در این خصوص پیشنهاد دارند به شرح ذیل است.
۱-عرضه بسته تشویقی مالیاتی به منظور افزایش تولید و عرضه مسکن مطابق الگوی مصرف در قالب استیجاری یا ملکی
این بسته میتواند شامل معافیت از پرداخت مالیات بر عملکرد، مالیات بر نقل و انتقال و مالیات بر اجاره باشد.
۲-راهاندازی بازارگاه الکترونیکی
به منظور ایجاد ارتباط مستقیم بین عرضهکنندگان و متقاضیان مسکن و با هدف کاهش هزینه مبادله، بانک مسکن بازارگاهی الکترونیک راهاندازی میکند؛ این بازارگاه در عین حال ارتباط قراردادی بین سازنده، پیشخریدار و بانک را در مرحله ساخت برقرار میکند.
۳-انتقال ماموریت وصول مالیات بر خانههای خالی از سازمان امور مالیاتی به شهرداریها تخصیص این مالیاتها به شهرداریها و مصرف وجوه آن برای اجرای برنامه مسکن اجتماعی
به منظور افزایش عرضه در بازار مسکن، براساس قانون مالیاتهای مستقیم مقرر شده دولت از خانههای خالی مالیات اخذ نماید. باتوجه به امکان شناسایی بهتر این واحدها توسط شهرداریها، اخذ این نوع از مالیات (عوارض) توسط شهرداریها، سهلتر صورت میپذیرد؛ به علاوه این عوارض بهتر است صرف هزینههای بازآفرینی شهری و عرضه مسکن اجتماعی شود.
۴- تسریع در تصویب لایحه قانونی پیشفروش ساختمان به منظور تعادلبخشی با بازار مسکن
یکی از راهکارهای تقویت همزمان طرف عرضه و تقاضای مسکن، توسعه و ساماندهی بازار پیشفروش مسکن است. قانون پیشفروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده، اما رویکرد اصلی این قانون پیشگیری از جرم بوده است. مشکلتر آنکه وظایف دستگاهها و نهادهای ذیربط در این قانون با وظایف ذاتی آن مغایر است و از این رو این قانون اجرایی نشده است.
قانون جدیدی در این خصوص تنظیم شده و ضروری است لایحه مربوط به سرعت در دولت محترم تصویب و به مجلس شورای اسلامی ارسال شود.
۵- کنترل سوداگری در بخش زمین از طریق استفاده از ابزارهای مالیاتی از جمله مالیات بر عایدی سرمایه ناشی از زمین
بخش قابل ملاحظهای از تقاضاهای موجود در بازار مسکن به قصد سوداگری و کسب سود از محل افزایش قیمت زمین صورت پذیرفته. اگر در طول ۵ دهه اخیر نظام مالیاتی کارامد سطح سوداگری در بخش زمین را کاهش میداد، امروز مناسبات ثروت و ساختار تولید در کشور متفاوت میبود. از جمله راهکارهای جلوگیری از تقاضای سوداگرانه در زمین، استفاده از مالیات برعایدی سرمایه یا مالیات بر معاملات مکرر آن است.
۶-حمایت از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ و منطبق با الگوی مصرف با استفاده از سیاستهای تسهیلاتی و معافیتهای مالیاتی
در شرایط فعلی به دلیل وجود تقاضای سوداگرانه و عدم تقارن اطلاعاتی در بخش مسکن، جزء قابل توجهی از ساخت و سازهای کشور با الگوی غالب تقاضا (که عموما تقاضا برای واحدهای مسکونی متوسط و کوچک متراژ است) تطابق ندارد و از این رو به منظور تقویت ساخت و سازهای متناسب با الگوی تقاضا، ضروری است سیاستهای حمایت از تولید و عرضه واحدهای مسکونی منطبق با الگوی مصورف دنبال شود.
۷-تسریع در اجرای برنامه بازآفرینی شهری و نوسازی بافتهای فرسوده با استفاده از زمینهای دولتی و اهرمی کردن منابع محدود بودجهای
باتوجه به محدودیتهای بودجه، تکلیف قانونی برنامه ششم برای اجرای سالیانه پروژههای بازآفرینی در ۲۷۰ محله شهری امکان اجرا نیافت. تا حد امکان برنامههای عملیاتی نوسازی و بهسازی محلات هدف که تهیه و به تصویب رسیده، باید با اهرمی کردن منابع محدود بودجهای و همچنین تخصیص بخشی از اعتبارات دستگاههای خدماترسان و ذیربط در محلات هدف اجرایی شود.
۸-تغییر ماموریت بانک مسکن از بانک تخصصی به بانک توسعهای-تخصصی
باتوجه به نقش تعیین کننده مسکن در بودجه خانوار، شک نیست که تغییر عمده قیمت بر کیفیت زندگی عموم مردم تاثیر بارزی دارد. مهمترین ابزاری که دولتها برای جبران و رویارویی با چرخههای رکود و رونق همراه با تورم و همچنین بیثباتی بازار مسکن در اختیار دارند. بانک مسکن میباشد. چنین بانکی با رعایت اصول بازار میتواند در موقعیتهای مختلف با تحریک تقاضا و عرضه و حتی مشارکت در ساخت مسکن و جهتدهی به کمکهای دولت، ابزار اجرای سیاستها در بخش باشد.
۹-تسریع در عرضه زمینهای وابسته به دولت به منظور افزایش عرضه واحدهای منطبق با الگوی مصرف
دولت و شرکتهای دولتی در درون شهرها زمین دارند. بر اساس ماده ۶ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، کلیه وزارتخانهها، موسسات و شرکتهای دولتی میباید نسبت به واگذاری رایگان اراضی در اختیار خود به وزارت راه و شهرسازی اقدام نمایند. برای تولید و عرضه مسکن مطابق با الگوی مصرف میباید مراحل واگذاری این اراضی تسهیل شده و در واگذاریهای تسریع شود.