ناهماهنگی مناطق آزاد تجاری در ثبت املاک
قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری - صنعتی جمهوری اسلامی ایران ساکنان مناطق آزاد را همانند سایر نقاط کشور دارای همه حقوق مالکیت عرصه و اعیان دانسته و تاکید کرده است که سازمان ثبت اسناد و املاک مکلف است برابر قوانین و مقررات سند مالکیت به نام اشخاص صادر کند.
کد خبر: ۲۱۴۶۸۱
تاریخ: ۰۷ شهريور ۱۳۹۵ - ۱۸:۰۰
خبرگزاری میزان - 
به گزارش گروه حقوقی و قضایی به نقل از روزنامه حمایت، قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری - صنعتی جمهوری اسلامی ایران ساکنان مناطق آزاد را همانند سایر نقاط کشور دارای همه حقوق مالکیت عرصه و اعیان دانسته و تاکید کرده است که سازمان ثبت اسناد و املاک مکلف است برابر قوانین و مقررات سند مالکیت به نام اشخاص صادر کند؛ اما این مقرره قانونی مدتهاست که از سوی سازمان مناطق آزاد نادیده گرفته میشود و با وجود حضور ادارات ثبت اسناد و املاک در این مناطق، اما همکاری خوبی صورت نمیگیرد و سازمان منطقه آزاد هر منطقه بدون توجه به قوانین حاکمیتی در حوزه ثبت، خودش اقدام به صدور اسناد مالکیت برای املاک میکند اما مشکل کجاست؟
اگرچه تعداد مناطق آزاد تجاری و اقتصادی در کشور تا چند سال پیش بسیار ناچیز و تنها محدود به برخی مناطق مرزی خاص یا جزایر ایرانی در خلیج فارس بود اما توسعه تصویب مناطق مختلف کشور به عنوان منطقه آزاد تجاری و اقتصادی باعث شده، تا موضوع اجرای قوانین حاکمیتی نظیر ثبت املاک در مناطق آزاد به یک چالش تبدیل شود.
رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هم چندی پیش از ناهماهنگی در صدور اسناد مالکیت در مناطق آزاد انتقاد کرده و گفته بود: برخی از موضوعات جزء امور حاکمیتی بوده مانند قضا، قانونگذاری و خدمات ثبتی؛ به این معنا که در ماده 8 قانون مدیریت و خدمات کشوری، خدمات ثبتی جزو امور حاکمیتی تعریف شده اما به موجب ضوابطی که در مناطق آزاد جاری است آنها خودشان در آنجا نسبت به امور ثبتی اقدام میکنند و این مساله موجب ناهماهنگی جدی در کشور شده است. به گفته احمد تویسرکانی، با وجود حضور ادارات ثبت در برخی مناطق آزاد، اما ثبت املاک و نظارت بر انتقال مالکیت اموال غیرمنقول توسط سازمان مناطق آزاد انجام میشود که از نظر قوانین حاکمیتی درست نیست.
در سالهای اخیر تبلیغات برای فروش زمین در قشم و کیش، و واگذاری مالکیت زمانی برخی هتلها و مراکز اقامتی در مناطق آزاد خوش آب و هوای و گردشگری شمالی و جنوبی رو به رشد بوده است اما اینکه چه کسی باید بر خرید و فروش این املاک و نحوه تنظیم اسناد آنها نظارت کند، مشخص نیست؟
بر این اساس مدیر کل ثبت اسناد و املاک هرمزگان توضیح میدهد که در استان هرمزگان دو منطقه آزاد کیش و قشم وجود دارد که اداره ثبت اسناد از سال 82 در این مناطق مستقر است و طبق قانون، سازمان ثبت اسناد مکلف است تا برای ساکنان این مناطق سند صادر کند.
سید مهدی هاشمی بیان میکند که در منطقه آزاد کیش با وجود اینکه اداره ثبت اسناد حضور دارد اسناد توسط این اداره صادر نمیشود و خود سازمان منطقه آزاد کیش اقدام به صدور اسناد مالکیت میکند.
وی اضافه میکند: سازمان مناطق آزاد باید برای پیشگیری از کلاهبرداری در نقل و انتقال املاک باید بر اساس قانون رفتار کنند و متقاضیان دریافت سند را نیز به درستی راهنمایی کنند. هاشمی تاکید میکند: البته در منطقه آزاد قشم هم بخشی از این مشکلات وجود داشت که با رایزنی صورت گرفته، بخشی از مشکلات صدور اسناد مالکیت املاک توسط اداره ثبت این جزیره در حال انجام است.
الزام قانونی برای تنظیم سند پیشفروش در دفاتر اسناد رسمی
این مقام مسئول با اشاره به برخی آگهیهای فریبنده برای فروش زمین یا آپارتمان به قیمت نازل در مناطق آزاد تاکید میکند که مشاوران املاک مکلف هستند تا برای تنظیم قراردادهای پیشفروش، از طریق دفاتر اسناد رسمی اقدام کنند اما این موضوع در مناطق آزاد به دلیل خلاءقانونی اجرا نمیشود.
وی تصریح میکند: اداره ثبت اسناد در مناطق آزاد وجود دارد و سازمان منطقه آزاد، افراد و مشاوران املاک باید برای هر معامله ملکی به این ادارهها مراجعه کنند.
قوانین مستقل در مناطق آزاد
البته حجت الاسلام و المسلمین صادق اکبری، رییس کل دادگستری هرمزگان با بیان اینکه مناطق آزاد قوانین مستقل دارند و بر اساس همان قوانین اداره میشوند، تاکید میکند: مناطق آزاد از نظر موضوعات قضایی و تقسیمات حوزههای قضایی تحت نظر ما هستند و نظارت لازم بر آنها وجود دارد.
جلوگیری از تعرض به زمینها
یکی از چالشهای مهم در کنار توسعه مناطق آزاد تجاری و اقتصادی، جلوگیری از تعرض سودجویان به اراضی ملی و دولتی است که در این خصوص مدیر کل ثبت اسناد و املاک گلستان در گفتوگو با «حمایت» بیان میکند: در استان گلستان منطقه آزاد در دو نقطه آق قلا و گنبد وجود دارد که در منطقه آققلا بخشی از اسناد بهنام سازمان جنگلبانی است و هرکسی بخواهد در این منطقه سند دریافت کند، ابتدا باید به سازمان جنگلبانی و سپس اداره ثبت اسناد و املاک منطقه مراجعه کند.
عباسعلی زارع تیله نویی با بیان اینکه اداره ثبت، املاک را از نظر تعرض و تجاوز به حریم مالکان دیگر یا حریم املاک عمومی و دولتی بررسی میکند، تاکید میکند: اسناد مالکیت املاک تنها باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و اداره ثبت استان بر این موضوع تاکید دارد.
نظارت دستگاهقضا بر مناطق آزاد در راستای کاهش کلاهبرداری
این در حالی است که رییس کل دادگستری گیلان درباره نحوه نظارت دستگاهقضا بر مناطق آزاد برای کاهش کلاهبرداری، بیان میکند: اختیار مناطق آزاد بر عهده قوانین مناطق آزاد است اما از نظر قضایی تحت نظارت دادگستری استان اداره میشوند.
احمد سیاوش پور توضیح می دهد: در حوزههای امنیتی، منابع طبیعی، محیط زیست، شیلات و گمرک مسئولیت به سازمان مناطق آزاد محول شده است، اما نظارت بر اراضی و پیشگیری از زمینخواری از جمله اقدامات دادگستری است.
ایجاد دفاتر اسناد در منطقه آزاد خرمشهر
با همه این مسایل نکتهای که مورد تاکید مسئولان قرار دارد این است که ادارات ثبت اسناد و دفاتر اسناد رسمی در منطقه آزاد وجود دارد و سازمان منطقه آزاد هر منطقه باید هماهنگی و همراهی لازم را در این حوزه با ادارات ثبت داشته باشد، نکتهای که مدیرکل ثبت اسناد و املاک خوزستان نیز بر آن تاکید میکند و میگوید: در مناطق آزاد اروندرود که گستره وسیعی شامل شهرهای خرمشهر و آبادان دارد، 2 واحد ثبتی وجود دارد که امور ثبت املاک و ثبت شرکتها باید در آن انجام شود.
عبدالحسین رامشی با اشاره به ماده 5 قانون مناطق آزاد که سازمان منطقه آزاد را دارای شخصیت مستقل و فرادولتی میداند، میگوید: بیشتر مشکلات در حوزه ثبت مناطق آزاد، مربوط به این مقرره قانونی است که باعث شده برخی ناهماهنگیها در ثبت وجود داشته باشد.
وی اضافه میکند: با وجود همه مشکلات اما ادارات ثبت خرمشهر و آبادان، در این منطقه آزاد حضور دارند و کار را پیگیری میکنند تا از فعالیت سودجویان و کلاهبرداران جلوگیری شود.
به گزارش گروه حقوقی و قضایی به نقل از روزنامه حمایت، قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری - صنعتی جمهوری اسلامی ایران ساکنان مناطق آزاد را همانند سایر نقاط کشور دارای همه حقوق مالکیت عرصه و اعیان دانسته و تاکید کرده است که سازمان ثبت اسناد و املاک مکلف است برابر قوانین و مقررات سند مالکیت به نام اشخاص صادر کند؛ اما این مقرره قانونی مدتهاست که از سوی سازمان مناطق آزاد نادیده گرفته میشود و با وجود حضور ادارات ثبت اسناد و املاک در این مناطق، اما همکاری خوبی صورت نمیگیرد و سازمان منطقه آزاد هر منطقه بدون توجه به قوانین حاکمیتی در حوزه ثبت، خودش اقدام به صدور اسناد مالکیت برای املاک میکند اما مشکل کجاست؟اگرچه تعداد مناطق آزاد تجاری و اقتصادی در کشور تا چند سال پیش بسیار ناچیز و تنها محدود به برخی مناطق مرزی خاص یا جزایر ایرانی در خلیج فارس بود اما توسعه تصویب مناطق مختلف کشور به عنوان منطقه آزاد تجاری و اقتصادی باعث شده، تا موضوع اجرای قوانین حاکمیتی نظیر ثبت املاک در مناطق آزاد به یک چالش تبدیل شود.
رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هم چندی پیش از ناهماهنگی در صدور اسناد مالکیت در مناطق آزاد انتقاد کرده و گفته بود: برخی از موضوعات جزء امور حاکمیتی بوده مانند قضا، قانونگذاری و خدمات ثبتی؛ به این معنا که در ماده 8 قانون مدیریت و خدمات کشوری، خدمات ثبتی جزو امور حاکمیتی تعریف شده اما به موجب ضوابطی که در مناطق آزاد جاری است آنها خودشان در آنجا نسبت به امور ثبتی اقدام میکنند و این مساله موجب ناهماهنگی جدی در کشور شده است. به گفته احمد تویسرکانی، با وجود حضور ادارات ثبت در برخی مناطق آزاد، اما ثبت املاک و نظارت بر انتقال مالکیت اموال غیرمنقول توسط سازمان مناطق آزاد انجام میشود که از نظر قوانین حاکمیتی درست نیست.
در سالهای اخیر تبلیغات برای فروش زمین در قشم و کیش، و واگذاری مالکیت زمانی برخی هتلها و مراکز اقامتی در مناطق آزاد خوش آب و هوای و گردشگری شمالی و جنوبی رو به رشد بوده است اما اینکه چه کسی باید بر خرید و فروش این املاک و نحوه تنظیم اسناد آنها نظارت کند، مشخص نیست؟
بر این اساس مدیر کل ثبت اسناد و املاک هرمزگان توضیح میدهد که در استان هرمزگان دو منطقه آزاد کیش و قشم وجود دارد که اداره ثبت اسناد از سال 82 در این مناطق مستقر است و طبق قانون، سازمان ثبت اسناد مکلف است تا برای ساکنان این مناطق سند صادر کند.
سید مهدی هاشمی بیان میکند که در منطقه آزاد کیش با وجود اینکه اداره ثبت اسناد حضور دارد اسناد توسط این اداره صادر نمیشود و خود سازمان منطقه آزاد کیش اقدام به صدور اسناد مالکیت میکند.
وی اضافه میکند: سازمان مناطق آزاد باید برای پیشگیری از کلاهبرداری در نقل و انتقال املاک باید بر اساس قانون رفتار کنند و متقاضیان دریافت سند را نیز به درستی راهنمایی کنند. هاشمی تاکید میکند: البته در منطقه آزاد قشم هم بخشی از این مشکلات وجود داشت که با رایزنی صورت گرفته، بخشی از مشکلات صدور اسناد مالکیت املاک توسط اداره ثبت این جزیره در حال انجام است.
الزام قانونی برای تنظیم سند پیشفروش در دفاتر اسناد رسمی
این مقام مسئول با اشاره به برخی آگهیهای فریبنده برای فروش زمین یا آپارتمان به قیمت نازل در مناطق آزاد تاکید میکند که مشاوران املاک مکلف هستند تا برای تنظیم قراردادهای پیشفروش، از طریق دفاتر اسناد رسمی اقدام کنند اما این موضوع در مناطق آزاد به دلیل خلاءقانونی اجرا نمیشود.
وی تصریح میکند: اداره ثبت اسناد در مناطق آزاد وجود دارد و سازمان منطقه آزاد، افراد و مشاوران املاک باید برای هر معامله ملکی به این ادارهها مراجعه کنند.
قوانین مستقل در مناطق آزاد
البته حجت الاسلام و المسلمین صادق اکبری، رییس کل دادگستری هرمزگان با بیان اینکه مناطق آزاد قوانین مستقل دارند و بر اساس همان قوانین اداره میشوند، تاکید میکند: مناطق آزاد از نظر موضوعات قضایی و تقسیمات حوزههای قضایی تحت نظر ما هستند و نظارت لازم بر آنها وجود دارد.
جلوگیری از تعرض به زمینها
یکی از چالشهای مهم در کنار توسعه مناطق آزاد تجاری و اقتصادی، جلوگیری از تعرض سودجویان به اراضی ملی و دولتی است که در این خصوص مدیر کل ثبت اسناد و املاک گلستان در گفتوگو با «حمایت» بیان میکند: در استان گلستان منطقه آزاد در دو نقطه آق قلا و گنبد وجود دارد که در منطقه آققلا بخشی از اسناد بهنام سازمان جنگلبانی است و هرکسی بخواهد در این منطقه سند دریافت کند، ابتدا باید به سازمان جنگلبانی و سپس اداره ثبت اسناد و املاک منطقه مراجعه کند.
عباسعلی زارع تیله نویی با بیان اینکه اداره ثبت، املاک را از نظر تعرض و تجاوز به حریم مالکان دیگر یا حریم املاک عمومی و دولتی بررسی میکند، تاکید میکند: اسناد مالکیت املاک تنها باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و اداره ثبت استان بر این موضوع تاکید دارد.
نظارت دستگاهقضا بر مناطق آزاد در راستای کاهش کلاهبرداری
این در حالی است که رییس کل دادگستری گیلان درباره نحوه نظارت دستگاهقضا بر مناطق آزاد برای کاهش کلاهبرداری، بیان میکند: اختیار مناطق آزاد بر عهده قوانین مناطق آزاد است اما از نظر قضایی تحت نظارت دادگستری استان اداره میشوند.
احمد سیاوش پور توضیح می دهد: در حوزههای امنیتی، منابع طبیعی، محیط زیست، شیلات و گمرک مسئولیت به سازمان مناطق آزاد محول شده است، اما نظارت بر اراضی و پیشگیری از زمینخواری از جمله اقدامات دادگستری است.
ایجاد دفاتر اسناد در منطقه آزاد خرمشهر
با همه این مسایل نکتهای که مورد تاکید مسئولان قرار دارد این است که ادارات ثبت اسناد و دفاتر اسناد رسمی در منطقه آزاد وجود دارد و سازمان منطقه آزاد هر منطقه باید هماهنگی و همراهی لازم را در این حوزه با ادارات ثبت داشته باشد، نکتهای که مدیرکل ثبت اسناد و املاک خوزستان نیز بر آن تاکید میکند و میگوید: در مناطق آزاد اروندرود که گستره وسیعی شامل شهرهای خرمشهر و آبادان دارد، 2 واحد ثبتی وجود دارد که امور ثبت املاک و ثبت شرکتها باید در آن انجام شود.
عبدالحسین رامشی با اشاره به ماده 5 قانون مناطق آزاد که سازمان منطقه آزاد را دارای شخصیت مستقل و فرادولتی میداند، میگوید: بیشتر مشکلات در حوزه ثبت مناطق آزاد، مربوط به این مقرره قانونی است که باعث شده برخی ناهماهنگیها در ثبت وجود داشته باشد.
وی اضافه میکند: با وجود همه مشکلات اما ادارات ثبت خرمشهر و آبادان، در این منطقه آزاد حضور دارند و کار را پیگیری میکنند تا از فعالیت سودجویان و کلاهبرداران جلوگیری شود.